| Mehrfamilienhaus finanzieren und vermieten.. |
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| Verfasst am: 27.01.2007 16:37 |
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Hi Leute... wollte ma eure Meinung höhren.
Ich will mir früher oder später ein Mehrfamilienhaus kaufen und dann vermieten - Selbstfinanzierung durch die Miete....
Ich hab sogar schon ein Haus in sicht (c.a. 220 TEUR).
Ich bin grad mal 20 Jahre alt und gerade mit der Ausbildung fertig... Rein rechnerich würde es gehen. Das Haus ist bereits vermietet und ich könnte, wenn ein Mieter auszieht, die Rate immernoch leisten (Ich wohne noch im Elternhaus in einer eigenen Wohnung).
Ich mach mir nur Sorgen, ob ich die Finanzierung genehmigt bekomme - habe bereits mit mehreren Kollegen drüber geredet und die haben gesagt, dass wenn es plausiebel dargestellt wird, es eigentlich kein Problem wäre.
Was meint ihr dazu?????? |
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| Verfasst am: 27.01.2007 17:11 |
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Soll das Mehrfamilienhaus zu 100 % fremdfinanziert werden? |
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| Verfasst am: 29.01.2007 08:49 |
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An sich finde ich die Idee auch echt gut.... Vor allem mit dem Mieteinnahmen die Finanzierung zu bezahlen....
Doch zum einen musst du sicherlich den Einwand von Herrn Hermann zählen lassen, da kein Kreditinstitut dir eine 100% Finanzierung genehmigen wird und zum anderen musst du zusätzlich zu deinen Einnahmen auch einberechnen, dass du auch Kosten hast, die anfallen (Reparaturen, Instandsetzungen usw.), die dir als Vermieter zugerechnet werden.... Erst nachdem du diese Kosten von der Miete abgezogen hast kannst du etwas davon bzw. den Rest zu Tilgung eines Darlehens verwenden.... |
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| Verfasst am: 29.01.2007 11:25 |
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Ich arbeite bei einer Bausparkasse,
ich denke das es im Bereich das möglichen ist.
Weil, du hast dein Einkommen, ich hoffe einen unbefristeten Arbeitsvertrag und deinen Wehrdienst schon geleistet.
Könnte passieren das man nach Ersatzsicherheiten fragt, wenn du 100% Finanzieren willst oder einen Bürgen verlangt wie Eltern, die würde ich an deiner Stelle in den Antrag mit aufnehmen weil das die Chancen erhöht. |
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| Verfasst am: 29.01.2007 11:40 |
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So pauschal, kann man dazu nichts sagen bei der Summe und deinem Alter könnte sich aber(ohne dir zu Nahe treten zu wollen) das Problem des Verhältnisses Einkommen zu Finanzierungsbedarf stellen, was bei uns das erste KO-Kriterium ist.
Wenn aber alles passt und die Finanzierung stimmt ist es unabhängigt vom Alter. Wobei ich mir schwer vorstellen kann das eine Bank das nur auf die Mieteinnahmen abstellen wird.... |
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| Verfasst am: 29.01.2007 12:12 |
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@ djb
gebe dir vollkommen recht, deswegen sollte er sich die Eltern oder so mit ins Boot holen dann dürfte es keine Prob geben, sofern die Eltern net überschuldet sind oder arbeitslos.
Aber anhand seines Einkommen kann ja nicht mehr als 1500€ Netto sein, wird es schwer, weiil die Mieteinahmen hat er ja noch nicht als Einkommen die kommen ja erst... |
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| Verfasst am: 29.01.2007 12:38 - Geaendert am: 30.01.2007 11:44 |
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Also bei uns müsste zur 100% Finanzierung das Gehalt schonmal bei 2802,- liegen....und dann muss der Rest noch stimmen....Also wie gesagt, sicher nicht die leichteste, aber bestimmt auch kenie unmögliche Finanzierung |
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| Verfasst am: 29.01.2007 15:33 |
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@ MiNiMaLiStIsCh
erstmal: Hut ab!!! Finde ich gut das du dir schon so früh überlegst wie man an Geld kommt. Ich bin selbst 20 Jahre alt und muss ehrlich sagen das ich momentan froh bin noch nicht eine Last wie z.B. ein großes Mietshaus am Hals zu haben. Mal abgesehen von den Verbindlichkeiten die man erst ein mal auf sich nimmt stehen die Arbeitsstunden, Reperaturen, evtl. Ärger mit Mietern oder sogar leere Mietswohnungen auch noch im Raume. Bist du dir sicher das du das alles mit 20 Jahren hinbekommst?MfG Marco |
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| Verfasst am: 29.01.2007 22:02 |
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Ich finde die Idee an sich auch gut und habe mich selbst auch bereits mit dem Gedanken, eine ETW zu Vermietungszwecken zu erwerben (bei uns noch die BEsonderheit, dass diese in einer Ferienregion liegt). Nicht von der Hand zu weisen sind natürlich die Mietausfallrisiken, in den nächsten Jahren bevorstehende Investitionen etc. Ich bevorzuge daher für mich den Weg, ein EFH mit Einliegerwohnung zu erwerben, mit meiner Freundin dies selbst zu bewohnen und die obrige Wohnung zu vermieten. SOmit hat man für Teile der Immobilie die Möglichkeit, Werbungskosten den Einnahmen aus V&V gegenüberzustellen (was ja meist ein reines Verlustgeschäft ist) und so die Steuerlast zu mindern.
Allerdings sollte man sich darüber im Klaren sein, dass das Ganze auch nicht unerhebliche Risiken in sich birgt und du dann auch in der Gegend "fest verwurzelt" bist.
Schönen Gruß |
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| Verfasst am: 30.01.2007 08:58 |
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Also das Haus soll zu 100% finanziert werden.
es befinden sich z.Zt. 3 Mietparteien drin, die die Miete zahlen.
Kaufpreis ist 190 Teu (mit Nebenkosten c.a. 220Teu).
Die Immobilie steht in einer großen Stadt, wo die Miete teuer ist (c.a. 500 kalt) und auch immer Wohnungen gesucht werden (gute Infrastruktur). Meine Eltern haben z.Zt. keine weitere finanzierung laufen und das Elternhaus ist bereits abgezahlt. Das Haus wurde bereits modernisiert.
Da ich mit meiner Ausbildung gerade erst fertig bin komm ich gerade auf etwas über 1000 Nnetto....
ich hoffe die Angaben reichen euch... |
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| Verfasst am: 30.01.2007 10:16 |
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Bei deinem Gehalt müsste es bei uns über die Eltern laufen. |
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| Verfasst am: 30.01.2007 10:27 |
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@ Minimal
- wären deine Mieteinnahmen also 1.500,00 EUR?Mfg
Sus19 |
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| Verfasst am: 30.01.2007 10:29 |
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Die Idee find ich an sich gut. Das ist eine gute Möglichkeit, Geld für sich arbeiten zu lassen.
Nun eine kleine Rechnung:
220.000,00€ * 4,6% nom. (4,71% eff.)
und einer Tilgung von 1%
beträgt die Rate monatlich 1.026,67€.
Wenn wir jetzt noch unterstellen, dass sich der Zins nicht ändert, zahlst du bis 30.09.2044.
Aber mit Lebenshaltungskosten, Rücklagen für Reparaturen und evtl. Mietausfälle, wird dein Gehalt nicht reichen.
Bei einer 100% Finanzierung zur Kapitalanlage wird es eh schwer. Dass was du möchtest, ist ja eine 110% Finanzierung, da du ja die Nebenkosten nicht zahlen kannst. |
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| Verfasst am: 30.01.2007 10:46 |
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ja die Rechnung ist nicht schlecht aber ganz ehrlich 1% Tilgung ist sowas von Schwachsinn...
Würde selbst etwas höher einsteigen...
Mein Vorschlag:
Wüstenrot Konditionen gültig ab 12.01.2007
Beispielrechnung
für eine Bauspar-Sofortfinanzierung mit Vertragsabschluss zum 31. Januar 2007
ZK 50 / 24 / 3,5 (Normalzuteilung)
Bei Sofortauffüllung des Ablöse-Bausparvertrags auf das Mindestsparguthaben bietet Wüstenrot zur Zeit mit folgenden
Konditionen einen Zwischenkredit an :
Zinssatz: 5,10 % (fest bis Zuteilung)
effektiver Jahreszins: 5,22 %
Auszahlung: 100 %
Laufzeit des Zwischenkredits rd.: 4 Jahre / 1 Monate
........ und so läuft die Finanzierung ab:
Sie schließen einen IDEAL Bausparvertrag ab in der Tarifvariante A/S mit Mindestsparguthaben 50 %, Bewertungszahl-
faktor 24 und Tilgungsbeitrag 3,5 ‰. Auf diesen Vertrag werden sofort 50 % der Bausparsumme eingezahlt. Die Besparung
kann mit Hilfe eines gesonderten kurzzeitigen Kredits erfolgen. Ein Teilbetrag des Zwischendarlehens dient dann zur Finanzierung
der Besparung, mit dem anderen Teilbetrag kann die wohnungswirtschaftliche Maßnahme finanziert werden. Bausparsumme und
Zwischenkredit müssen deshalb entsprechend höher sein als der für die eigentliche Finanzierung benötigte Betrag.
Der Zwischenkredit wird bis zur Ablösung durch den zugeteilten Bausparvertrag nicht getilgt. Bis dahin sind deshalb nur die
Zinsen für den Zwischenkredit in voller Höhe zu leisten. Der Zinssatz ist festgeschrieben. Ein Zinsrisiko ist folglich über die
gesamte Laufzeit der Finanzierung ausgeschlossen.
Nach Zuteilung wird der Zwischenkredit durch Bausparguthaben und Bauspardarlehen abgelöst. Danach gilt ein Darlehens-
zins von 3,60 %, völlig unabhängig vom Kapitalmarkt. Der effektive Jahreszins für das Bauspardarlehen ab Zuteilung beträgt
4,16 %. Es sind von da an Zins- und Tilgungsleistungen für das Bauspardarlehen fällig in Höhe von 3,5 ‰ der Bausparsumme
monatlich. Der Belastungsverlauf steht somit von vornherein fest und wird von der Entwicklung am Kapitalmarkt nicht mehr
beeinflusst. Je höher die Zinsen am Kapitalmarkt steigen, desto stärker wirkt sich der Vorteil des zinsgünstigen Bauspardar-
lehens in der zweiten Phase der Finanzierung aus. Im Gegensatz zu den meisten anderen Darlehen kann das Bauspardar-
darlehen jederzeit ohne Kosten für den Darlehensnehmer vorzeitig getilgt werden. Sondertilgungen sind also möglich, sie
verkürzen die Laufzeit.
Beispielrechnung für einen Kreditbedarf von rd.: 220.000 EUR
Beträgt Ihr Kapitalbedarf netto ca. 220.000 EUR
erfordert dies eine Bausparsumme von 440.000 EUR
und einen Zwischenkredit über 440.000 EUR
zieht man davon ab
die Soforteinzahlung von 50 % der Bausparsumme 220.000 EUR
steht Ihnen ein Nettobetrag zur Verfügung von 220.000 EUR
dafür zahlen Sie einmalig gesondert
die Abschlussgebühr 4.400 EUR
und vor Zuteilung regelmäßig
eine monatliche Zinsrate von 1.870,00 EUR
über eine Zeitdauer von 4 Jahre / 1 Mon.
bzw. nach Zuteilung regelmäßig
eine monatliche Zins- und Tilgungsrate von 1.540,00 EUR
über eine Zeitdauer von rd. 15 Jahre / 3 Mon.
die Gesamtkosten der Finanzierung betragen rd. 157.860 EUR
bei einer Gesamtlaufzeit von rd. 19 Jahre / 4 Mon.
Hinweise:
- Die Beispielrechnung ist unverbindlich. Grundlage ist die aktuelle Fassung der "Allgemeinen Bedingungen für
Bausparverträge". Die Laufzeit des Zwischenkredits und die Gesamtlaufzeit sind unverbindlich geschätzt.
- Der Zinssatz für den Zwischenkredit ist freibleibend.
- Die Gebühr für den Auffüllkredit von 440,00 Euro wird gesondert bezahlt.
- Über die 50 %-ige Auffüllung hinausgehende Sondersparzahlungen sind unzulässig.
- Die Darlehensgebühr und die jährliche Kontogebühren beim Zwischenkredit und beim Bausparvertrag sind berücksichtigt. Je nach
Besicherung des Darlehens können zusätzlich die Beleihungswertermittlungsgebühr und weitere Kosten und Gebühren anfallen.
- Bereitstellungszinsen in Höhe von mtl. 0,25 % fallen ab dem 4. Monat nach Darlehenszusage an.
- Die Risikolebensversicherung ist in der Berechnung nicht berücksichtigt. |
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| Verfasst am: 30.01.2007 10:57 |
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@speedmaniac
"Eine Tilgung von 1% ist sowas von lächerlich"
Gut, die meisten Kunden beginnen mit einer Tilgung von 1%, aber egal. Wo soll er bitte die 1.800€ hernehmen??? Bei einem Gehalt von 1.000€ plus 500€ Miete???? Ohne EK?? |
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| Verfasst am: 30.01.2007 11:07 |
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@snoopy: das dasd Gehalt nicht reicht, ist ja wohl klar^^
so wie er seinen letzten Beitrag formulierte ist ihm das auch klar und die Eltern kommen mit ins Boot.
Wer in diesem Fall davon augehen würde das mit dem Gehlt tragen zu können, der sollte sich direkt einbuddeln lassen. |
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| Verfasst am: 30.01.2007 11:18 |
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@ snoopy
klar beginnen die meisten mit so einer Tilgung, loß sind die meisten damit auch völlig unzufrieden...
Er hat 3 Wohnungen vermietet, pro Wohnung a 500€, das macht bei mir 1500€.
Eine will er ja selbst beziehen.
Ich habe auch eine Variante mit 1200€ da ist er in 26 Jahren fertig.Ich würde sogar soweit gehen und alle 4 Vermieten, haste noch ein steuerliches Bonbon oben drauf.
da hat er 2000 € Kaltmiete. kann seinen Kredit ohne Prob bedienen und nebenbei noch ne Rücklage aufbauen. |
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| Verfasst am: 30.01.2007 11:21 |
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@ Snoopy
Er Wird wohl " 3 Mietparteien drin, die die Miete zahlen" drei mal 500,00€ Miete Einnehmen - er hättre also 1000,00€ Gehalt + 1500€ Mieteinnahmen (die leider Gottes nicht 100% sicher sind!)
Interessant wäre es zu wissen ob in nem Haus für 190T€ nicht noch mehrere Wohnungen sind!Mfg
Sus19 |
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| Verfasst am: 30.01.2007 11:43 |
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@ sus19
@ speedmaniac
in dem Haus können nur 3 Mietparteien wohnen.
Ich wohne im Elternhaus. Einkommen 1000,00 Netto +
Nebenjob 400,00 .
Mieteinahmen wären 1500......
bei darlehen mit 5% und 1% Tilgung sind 1100 p.m. Belastung und somit 400 p.m. Rücklage..... |
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| Verfasst am: 30.01.2007 11:46 - Geaendert am: 30.01.2007 11:46 |
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@Minimalistisch: Unwahrscheinlich das alle sdrei als feste EInnahmen angesetzt werden. Eine kannste getrost als Sicherheitspuffer schon mal aus deiner Rechnung rausnehmen |
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