| steuerliche Vorteile und Afa |
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| Verfasst am: 04.01.2005 17:59 |
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Hi,
bei der Vermietung einer Wohnung welche steuerlichen Vorteile hat man da und wie funkts das mit der Afa zum Rechnen, gibts hier wo Beispiele, wenn ja wo, hab schon gesucht oder kann hier jemand welche machen.
danke
Gruß |
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| Verfasst am: 04.01.2005 18:10 |
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Hi,
man kann z.B. folgendes steuerlich in der EKSt-Erklärung geltend machen:
- Instandhaltungsaufwendungen
- Beiträge zur Wohngebäude- und
Grundstückshaftpflichtversicherung
- Dauerschuldzinsen für die Finanzierung
- Notar-/Gerichts- und Vermessungskosten etc.
Zusätzlich kann das Objekt abgeschrieben werden, dazu gab es vor ein paar Jahren mal eine Neuerung, damals waren es 2% p.a., kann wie gesagt nicht mehr sagen, wie es jetzt ist.
Schönen Gruß |
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| Verfasst am: 04.01.2005 18:50 |
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Zu den Werbungskosten, die üblicherweise bei einer Vermietung und Verpachtung anfallen, gehören insbesondere:
• Schuldzinsen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG,
• Erhaltungsaufwand (Richtlinie 157 EStR 1999),
• sonstige Werbungskosten nach § 9 EStG,
• Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 Abs. 4 und Abs. 5 EStG, erhöhte Absetzungen nach § 7 b EStG (Restwertabsetzung),
• Sonderabschreibungen (z. B. nach § 4 FördG). |
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| Verfasst am: 04.01.2005 18:52 |
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§ 7 Abs. 5 EStG: Bau- bzw. Anschaffungskosten können wie folgt abgeschrieben werden, wenn Bauantrag oder Abschluss Kaufvertrag
vom 1.1.1996 bis 31.12.2003:
1. bis 8. Jahr 5,00 % = 40 %
9. bis 14. Jahr 2,50 % = 15 %
15. bis 50. Jahr 1,25 % = 45 %
Bauantrag bzw. Kaufvertrag
ab 1.1.2004
• 10 Jahre lang 4,00 % = 40 %
• 8 Jahre 2,50 % = 20 %
• 32 Jahre lang 1,25 % = 40 % |
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| Verfasst am: 04.01.2005 18:56 |
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Die Anschaffungskosten ergeben sich aus
Kaufpreis (Anschaffungspreis)
+ Anschaffungsnebenkosten (ANK)
- Anschaffungspreisminderungen
= Anschaffungskosten(AK)
Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören neben den reinen Baukosten z. B.:
• die Kosten des Anschlusses an das Stromversorgungsnetz, das Gasnetz und die Wasserversor-gung und Wärmeversorgung,
• die Kosten für Anlagen zur Ableitung von Abwässern, soweit sie auf die Hausanschlusskosten einschließlich der Kanalstichgebühr entfallen, die der Hauseigentümer für die Zuleitungsanlagen vom Gebäude zum öffentlichen Kanal aufwendet (Kanalanschlusskosten),
• Aufwendungen für Fahrstuhlanlagen,
• Aufwendungen für Heizungsanlagen einschließlich der dazugehörenden Heizkörper, auch in Form von Elektrospeicherheizungen oder Gaseinzelheizungen,
• Aufwendungen für Küchenspülen,
• Aufwendungen für "lebende Umzäunungen" (z. B. Hecken) in angemessenem Umfang.
Die Anschaffungsnebenkosten bei Grundstücken sind Kosten, die neben dem Kaufpreis anfallen, z. B.
• Grunderwerbsteuer (seit 1997: 3,5 % des Kaufpreises)
• Notargebühren
• Grundbuchgebühren
• Maklerprovision
• Vermessungsgebühren
Nicht zu den Anschaffungskosten gehören:
• Geldbeschaffungskosten (Zinsen, Damnum, Wechseldiskont),
• anrechenbare Vorsteuer
Nicht zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören z. B.:
• Straßenanliegerbeiträge und Erschließungsbeiträge, Kanalanschlussgebühren, die für den erst-maligen Anschluss an die gemeindliche Abwasserbeseitigungsanlage entrichtet werden,
• der Wert der eigenen Arbeitsleistung,
• die Aufwendungen für Waschmaschinen, auch wenn sie mit Schrauben an einem Zementsockel befestigt sind. |
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| Verfasst am: 04.01.2005 18:57 |
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Aufgabe:
Ein Steuerpflichtiger hat am 03.01.2002 ein bebautes Grundstück, Anschaffungskosten 250.000 €, gekauft. Von den AK entfallen auf das Grundstück 50.000 € und auf das Gebäude, das 1950 fertig gestellt worden ist, 200.000 €.
Lösung: Der Steuerpflichtige kann jährlich 2 % von 200.000 € = 4.000 € bis zur vollen Absetzung abziehen. Das Jahr der Anschaffung ist grundsätzlich für die AfA-Bemessung unerheblich. Entscheidend ist in diesem Fall das Jahr der Fertigstellung des Gebäudes (1950).
Wird ein Gebäude im Laufe eines Jahres angeschafft oder hergestellt, kann die lineare Gebäude- AfA für das Erstjahr nur zeitanteilig vorgenommen werden. Für das Jahr der Veräußerung ist entsprechend zu verfahren. |
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| Verfasst am: 04.01.2005 18:59 - Geaendert am: 04.01.2005 21:39 |
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Unterschied: Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten
Grundstücksaufwendungen, die der Erhaltung eines Gebäudes dienen (Erhaltungsaufwendungen), können im Jahr der Verausgabung (§ 11) sofort als Werbungskosten abgezogen werden.
Grundstücksaufwendungen, die als Herstellungsaufwand gelten, gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes und können nur über die Nutzungsdauer im Rahmen der AfA als Werbungskosten abgezogen werden (§ 7 Abs. 4 und Abs. 5 in Verbindung mit § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7).
Die Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand hat nur Bedeutung, wenn die Grundstücksaufwendungen nach der Fertigstellung eines Gebäudes anfallen. Bis zur Fertigstel-lung eines Gebäudes gehören die Aufwendungen zu den Herstellungskosten. |
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| Verfasst am: 04.01.2005 21:39 |
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Die Abgrenzung zwischen Erhaltungs- und Herstellungsaufwand wird vom Finanzamt nicht geprüft, wenn die Aufwendungen für eine einzelne Baumaßnahme nicht mehr als 4.000 € (Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer) betragen. Diese Kosten können auf Antrag des Eigentümers (einfach als Erhal-tungsaufwand in der entsprechenden Anlage der Steuererklärung eintragen) als Erhaltungsaufwand abgesetzt werden, auch wenn tatsächlich Herstellungsaufwand vorliegen sollte. |
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| Verfasst am: 05.01.2005 09:53 |
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@ Herrmann
Das Gebäude aus deinem Beispiel kann der Steuerpflichtige nicht mehr abschreiben. Wenn er eine Abschreibungsquote von 2% hat, kann er das Gebäude 50 Jahr lang abschreiben. Im Jahr 2002 kann er es nicht mehr abschreiben... |
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| Verfasst am: 05.01.2005 11:44 - Geaendert am: 05.01.2005 13:01 |
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Danke @ superevil
Richtig, ich wollte Baujahr 1960 schreiben. Dann ginge es so wie beschrieben. |
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