| Baufi i.d. Praxis - Beispiel |
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| Verfasst am: 08.01.2008 19:40 |
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Hallo an alle Bankazubis.
Hab ein Interessantes Baufinanzierungsbeispiel von meinem Bruder.
Zur Person:
24 Jahre alt
Beamter
Sein Wunsch:
Kauf einer ETW zur Selbstnutzung. Die Kosten der Immobilie belaufen sich auf ca. 130.000,00 Euro
Einnahmen:
1.700,00 Euro
Ausgaben:
Kosten (Versicherungen, Pkw inkl. Sprit, Telefon, etc.)
ca. 600,00 Euro
Lebenserhaltungskosten
ca. 350,00 Euro
Gas/Wasser/Strom
ca. 200,00 Euro
1.150,00
Eigenkapital:
Wertpapierdepot 45.000,00 (allerdings möchte er über dieses Depot weiter Verfügen, da es eine konstante, positive Wertentwicklung aufweißt.
Bausparvertrag Summe 40.000 angespart 1.000,00 Euro (alter LBS-C6) Darlehenszins 4,25
Bausparvertrag Summe 10.000 angespart 500,00 Euro (alter LBS-C6) Darlehenszins 4,25 (dient zur VL-Anlage)
Lebensversicherung: aktueller Restkaufwert 3.000,00 Euro
Planung eines kfw-Darlehens
Nun seine Frage:
-kann er sich die Wohnimmobilie leisten
-welcher Kreditrahmen steht zur Verfügung
-wie lange muss er "abbezahlen"
-kann das Depot gehalten werden und sozusagen mitfinanziert werden?
-lohnt der Bausparvertrag oder ist dieser zu "teuer"
-sind die Kosten nicht zu gering berechnet
Bin über eure Angaben sehr gespannt und bedanke mich schon im Voraus für eurer Eifer!!! |
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| Verfasst am: 08.01.2008 19:58 - Geaendert am: 08.01.2008 20:19 |
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Es fehlen ein paar Informationen um eine wirkliche Aussage treffen zu können:
Ich gehe mal davon aus, die Wohnung hat er durch einen Makler gefunden?
Die beiden BSV, wie lange laufen sie schon?
Wieviel zahlt er monatlich in die Bausparverträge ein?
(ist wichtig zur Berechnung der Zwischen- bzw. Vorfinanzierung)
Kenne den C6 der LBS nicht, was hat er denn für ne Rückzahlungsquote? (6 Promille der BSS?)
Kapital oder Risiko-LV? |
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| Verfasst am: 08.01.2008 20:06 - Geaendert am: 08.01.2008 20:13 |
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Teil 1: Berechung des Gesamtfinanzierungsvolumens:
130.000 EUR (Kaufpreis)
+ 7.735 EUR (5% Maklercourtage + 19% MwSt. = 5,95%)
+ 4.550 EUR (3,5% Grunderwerbsteuer)
+ 1.950 EUR (1,5% Notar & Grundbuchamt)
¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯¯
144.235 EUR gerundet: 145.000 EUR |
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| Verfasst am: 08.01.2008 20:28 - Geaendert am: 08.01.2008 20:39 |
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Einnahmen: 1700
Ausgaben: 1150
Überschuss: 550 entspricht tragbarer Rate p.m.
Wenn man unterstellt, dass eine Baufinanzierung nach ca. 20 - 25 Jahren zurückgezahlt werden soll, dann würde ich sagen ca. 90.000 bis 95.000 (5% Zinsen + Anfangstilgung 2%) Kredit + Eigenkapital.
Zur Prüfung
95.000 * 7% / 12 =554,17 Monatsrate
Bei einer minimalen Anfangstilgung (1%) würde ich sogar auf 110.000 hochgehen
Bei der Berechnung habe ich allerdings unterstellt, dass
- die Einnahmen und Ausgaben stimmen
- die Bausparverträge und die Lebensversicherung nicht weiter bespart werden
- keine weiteren Kredite bedient werden müssen
Falls Du aber die Angaben für ein kfw-Darlehen haben willst, würde ich Dir empfehlen auf die Seite www.kfw.de zu klicken und dort mal selbst zu rechnen! |
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| Verfasst am: 08.01.2008 22:30 |
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500 € * 12*100
--------------------- = 100.000 € Darlehen Laufzeit 35 Jahre
5 + 1
Deshalb muss der Depotinhalt verkauft werden.
Wer eine ETW kauft, kann es sich nicht leisten, Wertpapiere auf Kredit zu kaufen. |
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| Verfasst am: 09.01.2008 00:21 - Geaendert am: 09.01.2008 00:27 |
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Also die Nebenkosten muss er min. aus EK aufbringen.
Das heisst auf alle Fälle die Grunderwerbsteuer i.H.v. 4.450 Euro und die Notar und Grundbuchkosten ca. 1.950 Euro.
Heisst EK-Einsatz min. 6.400 Euro (wenn noch mit Makler dann den auch). Dann gäbe es eine reine Kaufpreisfinanzierung i.H.v. 130.000 Euro.
KfW-Wohneigentum max. 30% der Gesamtkosten. Ohne Makler also 45.000 Euro KFW (aufgerundet auf volle 5.000er // 5, 10 oder ab 01.02. auch 15 Jahre Laufzeit). 85.000 Euro
dann über eine normale Baufi.
Ich persönlich bin nicht so ein Fan von Einsatz über Bausparer. Würde selber die also weglassen. Aber das muss halt er entscheiden :-)
Lebenshaltungskosten setzen die Banken sehr unterschiedlich an. Bei uns gehen die meissten mit 750 Euro ran. Da ist dann allerdings schon alles aufgezählte dabei (LV eventuell beitragsfrei stellen?). Auch Wohngeld wird nicht
extra berücksichtigt.
130.000 Euro sind bei 1.700 netto auf alle Fälle drin. Bei 6,5% Annuität wäre das eine Belastung von 705 Euro monatlich.
Mehr Angaben fehlen leider. Das wäre eine Finanzierung mit minimalsten EK-Einsatz. Mehr ist natürlich zu empfehlen.
Das gibt nicht nur i.d. Regel einen besseren Zins und senkt die Belastung, sondern stellt natürlich auch einen Risikopuffer für zukünftige Zinsänderungen dar. |
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| Verfasst am: 09.01.2008 06:44 |
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Evtl. kann das Depot bis zu einem Betrag von sagen wir 30000€ verpfändet werden? dann bleibt immernoch ein gewisser Handlungsspielraum aber durch die höhere Sicherheit kommt ein besserer Zins zustande |
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| Verfasst am: 09.01.2008 10:33 - Geaendert am: 10.01.2008 15:21 |
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Wenn er selber sagt das seine Ausgaben 1150 sind kann man auf keinen Fall weniger anrechnen nur weil die Bank intern mit niedrigeren Lebenshaltungskosten rechnet.
1700 -1150 = 550
Bei uns ist es so das nach Rate noch ~100 Euro übrig bleiben muss.
Also kann die Rate maximal 450 Euro betragen. 5400 Euro im Jahr.
Da wir auch aus Sicherheitsgründen mit einem Zins von 6,5% Rechnen damit der Kunde auch bei starken Zinsänderungen zur Zinsanpassung den Kredit bezahlen kann.
Macht bei meine Rechnung
5400 / 7,5(6,5+1 Tilgung) x100 = 72000
LV und den zweiten Bausparer(der mit der Vl-besparung) würde ich nicht auflösen.
Bei dem ersten könnte man überlegen je nach Zins der zugrunde gelegt ist und höhe der monatlichen Rate ob man das Darlehen in Anspruch nimmt.
Kann sein das meine Bank da recht vorsichtig rechnet.
Aber er muss 30 Jahre mit der Rate leben.
Am besten er geht zum Berater bei der Bank seines Vertrauens und hört sich dessen Vorschlag an. Wenns ihm nicht passt kann er ja noch woanders fragen. ^^ |
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| Verfasst am: 09.01.2008 11:29 |
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Die Rate sollte auch nicht unbedingt genau den verfügbaren Betrag der Einnahmen/Ausgaben-Rechnung betragen, da sollte immer ein bisschen Luft bleiben. Und nein, 20 Euro bedeuten nicht ein bisschen Luft. |
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| Verfasst am: 09.01.2008 11:55 |
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@Deep-Blue: bei Beamten ist zu beachten, dass das Nettogehalt nicht dem Nettogehalt eines Angestellten entspricht, weil diese höhere Aufwendungen für z.b. Privatkrankenversicherungen etc. haben.
@Herrmann: verbessern sie mich, wenn ich da falsch liegen sollte. |
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| Verfasst am: 09.01.2008 13:27 |
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Vielen Dank für eure schnellen Antworten. Bin richtig beeindruckt!
Zu den Fragen:
-keine Maklerkosten, da Kauf von Privat
-Bausparvertrag läuft seit 2 Jahren und ruht
-Rückzahlung 6 Promille
-KapitalLV mit BUZ 60 Euro pro Monat
An das KfW-Darlehen hat er auch gedacht. Sprich die 30 % von 130.000,00 Euro
Gibt es keine Möglichkeit das Depot zu halten? |
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| Verfasst am: 09.01.2008 13:34 |
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Kosten belaufen sich auf:
150 PKV
60 LV+BUZ
BSV 43
Pkw Vers 25
Pkw Steuer 10
Sprit 150 (der dann praktisch 0 wird, Arbeit um die Ecke)
Telefon/i-net 50
Haftpflicht 5
Hausrat 10
sonstiges 47 |
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| Verfasst am: 09.01.2008 14:13 - Geaendert am: 09.01.2008 14:19 |
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20 Euro Überschuss, sind 20 Euro Überschuss. Also durchaus möglich.
Die Krankenkasse muss er natürlich angeben. Als Beamter dürfte er hier aber sehr wenig oder auch gar nichts zahlen. Kommt darauf an, was er macht. (ach hast ja schon angegeben).
Sollte dein Bruder in der Selbstauskunft höhere Ausgaben ansetzen als die von der Bank angesetzt werden, sind diese natürlich zu berücksichtigen. Ein teilweise vertriebsorientierter Berater wird dies allerdings hinterfragen da in der Regel Kunden ihre Lebenshaltungskosten selbst zu niedrig und nicht zu hoch einschätzen. Dies ist also durchaus ungewöhnlich.
Zum Thema Depot halten:
Also mir sind nur Banken bekannt, die bis 111,11% BLA finanzieren (DSL, DKB). Heisst eben Kaufpreisfinanzierung, wie von mir oben schon angegeben. Alles was an Nebenkosten anfällt muss also aus EK bezahlt werden. Würde aber hier ja nicht die Welt bedeuten. |
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| Verfasst am: 09.01.2008 14:49 |
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Ja klar, 20 Euro sind 20 Euro. Aber als Kundenorientierter Berater(Ja, sowas gibts nur in meinen Träumen) sollte man das meiner Meinung nach nicht machen, es sei denn das Depot wird nicht mit herangezogen.
Was ich hier alles mitbekomm welche Darlehen umgehen(bin in der Baufibetreuung) da bin ich fast dafür keine Baufis unter 30-40% EK zu machen. |
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| Verfasst am: 09.01.2008 15:41 |
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Kommt immer auf die Kunden und vor allem das Objekt an. Habe ende 07 auch 2 100% Finanzierungen gemacht und denke wenn das Objekt im Zweifel für mich nen guten Wiederverlaufswert hat, die Rate für die Kunden kein Problem ist und für die Bank ein Zinsaufschlag drin ist passt das. Also ich mache mir zumindest keine Sorgen das die Finanzierung nicht standhält |
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| Verfasst am: 09.01.2008 15:43 |
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Bei einer ETW muss der Eigentümer Wohngeld in Höhe von etwa 300 € bezahlen. Damit stimmt die Kalkulation nicht mehr. |
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| Verfasst am: 09.01.2008 16:05 |
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@Hermann
Danke für Deinen Einwand. Wohngeld? Sorry ich bin nicht aus der Bankenbranche und kann mit dem Begriff nicht sonderlich viel anfangen.
Momentan spart mein Bruder 750 Euro im Monat, um eine gewisse Eigenkapitalrücklage zu bilden. Nun die Frage:
Ist es sinnvoll diese 750 Euro komplett in Fonds anzulegen oder sollte ein Teil in den Bausparvertrag fließen? Persönliche Tenddenz geht ehr zum Depot |
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| Verfasst am: 09.01.2008 17:11 - Geaendert am: 09.01.2008 17:17 |
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In Deutschland werden durchschnittlich 2,60 EUR Hausgeld monatlich pro Quadratmeter Wohnfläche gezahlt .
Das Wohngeld, das auch Hausgeld genannt wird, umfasst die anteiligen Bewirtschaftungskosten (Verwaltergebühr von jährlich 200 bis 250 €, dazu Hausmeister, Gartenpflege und so weiter). Nicht enthalten sind die vom Eigentümer direkt zu zahlende Grundsteuer sowie Strom- und Instandhaltungskosten für die Wohnung. Im Gegensatz zum Mieter trägt der Eigentümer nicht nur die laufenden Betriebskosten, sondern zusätzlich auch Verwaltungs- und Instandhaltungskosten.
"Für das Gemeinschaftseigentum fallen folgende Kosten an:
Betriebskosten für Müllentsorgung, Wasser, Hausstrom, Versicherungen (außer Hausrat), Hausmeister, Treppenhaus- und Gartenpflege, Heizkosten (nicht jedoch die Gasetagenheizung in der Eigentumswohnung), Verwaltungskosten wie Verwalterhonorar, Kontogebühren usw., Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum (Reparaturen in der Eigentumswohnung muss der Eigentümer selbst beauftragen und bezahlen) Die Instandhaltungskosten können unter Umständen sehr hoch sein, wenn beispielsweise das Dach neu gedeckt oder die Außenfassade erneuert werden muss. Damit diese Kosten die einzelnen Eigentümer nicht zu sehr belasten, wird eine Instandhaltungsrücklage gebildet. Auch diese Rücklage ist Bestandteil des Hausgeldes."
Quelle und weitere Informationen unter:
http://www.ruv.de/de/r_v_ratgeber/bauen_wohnen/geld_recht/4_hausgeld.jsp |
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| Verfasst am: 10.01.2008 10:26 |
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@Baumeister
Da er die ETW in nächster Zeit kaufen will würde ich generell von Fonds und allgemein von spekulativen Anlagen abraten.
Speziell bei Fonds fällt meistens erst mal ein Ausgabeaufschlag an den er vermutlich nicht mehr reinholen kann wenn er das Geld bald wieder rauszieht.
-->verlorenes Geld
Bei spekulativeren Anlagen insgesamt kann es zu erhelichen Schwankungen kommen die zum Zeitpunkt des ETW-kaufs vielleicht ziemlich ungünstig liegen.
Wenn wirklich schon absehbar ist wann er die ETW kauft würde ich es sicherer investieren damit er mit dem Geld was er jetzt hat auch rechnen kann. |
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| Verfasst am: 10.01.2008 12:00 |
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Also die Finanzierung mit 130.000 Euro ist auf alle Fälle darstellbar. Habe da schon ganz andere Finanzierungen gesehen, die ebenfalls durchgegangen sind.
Mit einer klassischen Bankfinanzierung, wie man sie in der Berufsschule lernt, hat das natürlich nicht mehr viel zu tun. Dort fallen schließlich immer Begriffe, wie 60 oder 80%. Auch das ein Depot über den Kredit im Prinzip finanziert wird ist bei vielen Banken natürlich nicht gern gesehen. In der mündlichen Prüfung würde man hier wahrscheinlich dunkle Blicke des Prüfers ernten. Dennoch gibt es eben Möglichkeiten. Schließlich stehen Banken in Bezug auf Baufinanzierungen unter Konkurenzdruck. Vorallem seit Wegfall der EHZ.
Zur Not Kredit beantragen (bitte beachten, dass es damit i.d.R. auch zu einem Schufa-Eintrag kommt) und dann schauen, wieviel die Bank begleiten möchte.
Das Wohngeld kann man auch ganz einfach beim Verkäufer erfragen. Bei neueren Immobilien ist dies meisstens geringer, als bei Altobjekten. |
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