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| Bereich Baufinanzierungen |
| Moderator: TobiasH |
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| Grundschuld & Hypothek |
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| Verfasst am: 03.03.2009 17:53 |
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"Grundschuld und Hypothek im Vergleich. Was ist der Unterschied?
In letzter Zeit häufen sich die Anfragen von Menschen, die jahrelang Ihren Immobilienkredit brav beglichen haben und nun Post von "Investoren" erhalten. Die finanzierende Bank hatte die Kredite verkauft und die Käufer wollen nun Kasse machen.
Grund der fetten Ausbeute für die Investoren ist ein Gesetzeslücke, die so einmalig in Europa ist. Die Grundschuld mit der ein Kredit abgesichert wird ist nicht an den Kredit gebunden und kann wie eine Ware gehandelt werden.
Während sich mit den Ratenzahlungen die Schuld gegenüber der Bank immer mehr verringert, bleibt die Höhe der Grundschuld unverändert bestehen. Sicherungsverträge sollen dafür sorgen, dass beim Ausgleich des Darlehens der Anspruch aus der Grundschuld nicht mehr geltend gemacht wird.
Verkauft nun die Bank ihren Kreditvertrag und die Grundschuld, schulden Sie dem Käufer den vollen Betrag. Absichern können Sie sich, indem Sie sich nicht auf eine Grundschuld einlassen, mit der Bank vereinbaren, dass die Grundschuld nicht veräussert werden darf oder aber, Sie sichern ein Darlehen nicht mit einer Grundschuld, sondern mit einer Hypothek ab.
Grundschuld
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht und kann wie eine Ware behandelt werden. Sie ist nicht abhängig von der Sache, wegen derer sie eingerichtet wurde. Sie ist nicht an einen bestimmten Vorgang gebunden und kann für den Ausgleich fast jeglicher Verbindlichkeiten eingesetzt werden und ist deshalb Bankiers Liebling. Die Grundschuld wird ins Grundbuch eingetragen.
Für die Grundschuld haften Sie mit Ihrem gesamten Vermögen.
Die Grundschuld birgt also von Haus aus ein wesentlich höheres Risiko als z. B. die Hypothek, die ebenfalls zur Absicherung von Krediten herangezogen werden kann.
Hypothek
§ 1113 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist (Hypothek).
Die Hypothek kann auch für eine künftige oder eine bedingte Forderung bestellt werden.
Juristisch ist die Hypothek ein beschränkt dingliches Recht. Sie berechtig den Inhaber der Hypothek sich vorrangig z. B. aus dem erzielten Erlös z. B einer Versteigerung zu bedienen. Die Hypothek ist ein Pfandrecht, mit der Hypothek verpfänden Sie also etwas (z. B. Grundstück und Immobilie) an denjenigen, der Ihnen einen Kredit gewährt. Die Hypothek ist also an die Sache gebunden und kann nicht beliebig wie eine Grundschuld weitergegeben werden.
Anders als bei der Grundschuld entsteht mit Tilgung eines Darlehens stückweise eine Eigentümergrundschuld, auch wenn diese nirgendwo eingetragen ist."
http://www.e-juristen.de/Grundschuld-Hypothek.htm
Frage: Inwiefern wird bei den Banken nicht immer eine Grundschuld gefordert und sind Hypotheken in der Beratung nicht die Ausnahme? |
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| Verfasst am: 03.03.2009 18:49 |
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Erstmal: guter Beitrag !
In der Berufsschule erzählte man uns, dass Hypotheken fast wie der Wechsel am aussterben sind, da eine Grundschuld praktischer ist.
Da gab es aber noch keine Diskussionen über Subprimekredite und Heuschrecken, die Kredite kaufen. |
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| Verfasst am: 03.03.2009 20:39 |
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Häufen sich in der Praxis wirklich diese Fälle?
Mir ist noch keiner begegnet.
In den Medien wird drüber berichtet ja das ist richtig, der Sachverhalt scheind aber oft nicht richtig dargestellt zu sein, war mal ein Bericht im Fernsehen mit dem Titel "Und plötzlich ist das Haus weg - Wie Sparkassen Kredite kleiner Leute verscherbeln" vom WDR/SWR.
Hier wurden u. a. die Sparkassen Südholstein und Wedel beschuldigt vereinbarungsgemäß bediente Kredite verkauft zu haben und der Investor wollte nun Kasse machen und ließ es zur Zwangsversteigerung kommen obwohl alle Kredite ordnungsgemäß bedient wurden so die Darstellung im Fernsehen.
Dazu gibt es auch eine Presemitteilung des Deutschen Sparkassen- und Giroverbandes vom 17.01.08 Pressemitteilung 05/2008.
Ausszüge daraus:
- Im dem Beitrag wurde der Eindruck erweckt, durch die betroffenen Sparkassen seien Kredite veräußert worden, bei denen die Kreditnehmer vertragsgemäß ihre Verpflichtungen erfüllt hätten. Dies ist falsch. Tatsächlich handel es sich bei den im Film gezeigten Fällen - soweit diese Sparkassen betreffen - um solche, in denen der Kreditverkauf das letzte Mittel war, nachdem Kreditnehmer in erheblicher Weise gegen ihre vertraglichen Verpflichtungen verstoßen hatten und Einigungen über die Rückzahlungen nicht erzielt werden konnten oder durch die Kunden icht eingehalten wurden.
- Bei dem im Bericht gezeigten Kreditnehmer W. aus Südholstein handelt es sich um einen Gewerbetreibenden, dem 2005 von der betroffenen Sparkasse wegen unrichtiger Angaben zu den Vermögensverhältnissen das Kreditverhältnis in Millionenhöhe gekündigt wurde. Anders als im Beitrag behaptet, gab es in dem Kumdenverhältnis Dauerüberziehungen. Die Ablösung eines von der Sparkasse angebotenen Teilbetrages ist dem Kreditnehmer nicht gelungen Nachdem eine andere Einigung nicht zustande kam, erfolgte 2006 die Veräußerung der Kreditforderung.
- Auch mit dem Fall T. aus Südholstein verhält es sich anders, als im Bericht dargestellt. Durch die betroffene Sparkasse wurde Mitte 1996 eine Finanzierung für gewerbliche Wohungen gewährt. Bereits kurze Zeit später sind bei dem Kreditnehmern Zahlungsschwierigkeiten aufgetreten. Trotz Entgegenkommens der Sparkasse durch Tilungsänderung und Stundenungsvereinbarungen für die Zinsen bestanden weiterhin Liquiditätsprobleme. Als schließlich auch die vereinbarten Stundungsabreden nicht mehr eingehalten wurden und die Kreditnehmerin erklärte, die Rückstände nicht ausgleichen zu können, wurde das Kreditengagement gekündigt. Die Kreditnehmerin wollte darauf nur eine geringe Teilzahlung leisten und damit alle eigenen sowie bisher von den Zahlungsschwierigkeiten nicht betroffene Verbindlichkeiten von Dritten mitablösen. Es ist ihr aber nicht gelungen, hierfür belastbare Ablösungsvorschläge zu unterbreiten. Eion Vorschlag der Sparkasse zur Rückzahlung eines höheren Teilbetrages wurde von der Kreditnehmerin abgelehnt. Als es icht zu einer Einigung kam, wurde der Kredit nach Androhung von Zwangsmaßnahmen erst acht Jahre nach den ersten Zahlungsschwierigkeiten veräußert.
- Im Fall A aus Wedel wird im Beitrag der falsche Eindruck erweckt, als Folge des Verkaufs der Kreditforderung habe die von der Mutter bewohnte Eigentumgswohung verkauft werden müssen. Tatsächlich hatten sich Sparkasse und Kreditnehmerin wegen Zahlungsschwierigkeiten und nach Kündigung und bereits eingeleiteter Zwangsversteigerung schon 1999 im Interesse der Kreditnehmerin auf einen freihändigen Verkauf der Wohung geeinigt. Nachdem Zahlungsvereinbarungen nicht eingehalten und von dritter Seite Zwangsmaßnahmen ergriffen worden waren, hat die Sparkasse die Kreditforderung 2005 veräußert. Danach kam es zu dem bereits 1999 mit der Kreditnehmerin vereinbarten freihändigen Verkauf der Wohung, der für die Kundin nicht mehr überraschend sein konnte.
Hier in der Region ist einiges von der früheren Rheinboden-Hypothekenbank finanziert worden, auch diese Forderungen wurden verkauft, hauptsächlich an einen niederländische Bank und an die WL-Bank eine Bank aus dem Volksbanksektor, dort gibt es in keinem Fall Probleme.
Der Käufer der Forderungen bekommt die Zinseinnahmen. Außerdem hat sich der Kreditbestand erhöht, es ergeben sich Crossellingansätze, es ergibt sich Möglichkeiten neuer Kredit durch Prolongation.
Die haben also auch gar kein Interesse daran zu dem vom Threaderöffner beschriebenen vorgehen.
Ich habe noch keinen Kunden gesehen der in eine solche Lage gekommen ist, obwohl alle Raten gezahlt wurden. |
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| Verfasst am: 03.03.2009 20:50 |
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@2007Michi: Ich habe diesen Beitrag gelesen und eine Frage gestellt; d.h. nicht dass ich hier Befürchtungen habe. Interessant ist dennoch die Diskussion in juristischer Sicht was die "Gesetzeslücke" betrifft. Punkt. |
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| Verfasst am: 03.03.2009 21:22 |
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Inzwischen bestellen Notare Grundschulden in der Weise, dass die Abtretung der Grundschulden ohne Zustimmung der Grundstückseigentümer nicht mehr möglich ist.
Somit können zwar die Baudarlehen verkauft werden, aber die Grundschulden können nicht mehr ohne Zustimmung der Grundstückseigentümer abgetreten werden. |
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| Verfasst am: 04.03.2009 16:11 |
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Zu beachten, dass im Herbst letzten Jahres in § 1192 BGB folgende Absatz 1a eingefügt wurde:
(1a) 1Ist die Grundschuld zur Sicherung eines Anspruchs verschafft worden (Sicherungsgrundschuld), können Einreden, die dem Eigentümer auf Grund des Sicherungsvertrags mit dem bisherigen Gläubiger gegen die Grundschuld zustehen oder sich aus dem Sicherungsvertrag ergeben, auch jedem Erwerber der Grundschuld entgegengesetzt werden; § 1157 Satz 2 findet insoweit keine Anwendung. 2Im Übrigen bleibt § 1157 unberührt.
Damit wird die SICHERUNGS-Grundschuld ein Stück mehr akzessorisch. |
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| Verfasst am: 04.03.2009 17:50 - Geaendert am: 04.03.2009 17:51 |
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Ich finde es interessant, dass diese angebliche Gesetzeslücke noch niemanden der sein Darlehen vereinbarungsgemäß bedient hat zum Nachteil geraten ist.
Diese Lücke gibt es so lange es Grundschulden gibt, aber erst in den letzten Jahren wurde darüber berichtet, vorher war es wohl nie ein Problem und wie gesagt, auch heute ist es kein Problem. Punkt *wie man jetzt wohl hier schreibt*
@ Herrmann
wie sieht der Grundbucheintrag denn dann aus?
Ich kenne nur Banken die in die Verträge schreiben, dass die Forderung nicht verkauft wird.
Wird die Grundschuld damit akzessorisch?
Ich denke nicht, weil aufleben kann sie ja wieder und abgetreten werden kann sie auch weiterhin, vondaher kann ich das nicht wirklich erkennen. |
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| Verfasst am: 06.03.2009 15:57 |
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Grundsätzlich ist es richtig, dass die Grundschuld eine fiduzierische Sicherheit ist, die nicht mit der Forderung vom Gesetz her verbunden ist.
Um den Darlehensnehmer, der seine Schuld nach und nach abträgt, zu schützen, wird im Rahmen des Darlehensvertrages in der Regel eine Sicherungsabrede getroffen.Kommt es während der Vertragslaufzeit zu einer Leistungsstörung, kündigt deshalb die Bank den Darlehensvertrag und leitet die Zwangsversteigerung ein, so ist die Verwertung des Grundstücks durch die Sicherungsabrede auf den Restbetrag aus dem Darlehen beschränkt; die Bank kann hier also nicht die gesamte Grundschuld verwerten.
Verkauft ein Institut einen notleidenden Kredit samt Grundschuld, so bleibt der Erwerber an den Sicherungszweckvertrag gebunden. Der Erwerber kann keine anderen Rechte geltend machen, als der ursprüngliche Kreditgeber. Das bedeutet im Falle einer Verwertung von Sicherheiten, dass auch der Erwerber bei einer Verwertung der Grundschuld nur seine noch offen stehenden Forderungen geltend machen kann.
Hält er sich dennoch nicht daran, kann er sich auf den rechtsgültigen Sicherungszweckvertrag berufen.
Selbst im bereits laufenden Zwangsversteigerungsverfahren ist der Darlehensnehmer nicht gänzlich schutzlos. Hier kann – je nach Lage des Einzelfalls – die Möglichkeit einer Vollstreckungsgegenklage geprüft werden.
Bei ordnungsgemäß bedienten Krediten kann der Kreditnehmer darauf berufen, dass die eingeleiteten Vollstreckungsmaßnahmen treuwidrig sind. |
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| Verfasst am: 06.03.2009 16:12 |
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Danke an BL: Guter Beitrag, der etwas Licht in das Dunkel der Grundschuld bringt. |
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| Verfasst am: 06.03.2009 16:56 |
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@BL: Ebenfalls danke! Guter Beitrag. |
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| Verfasst am: 06.03.2009 17:12 |
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wie sehen denn jetzt die Einträge von den Grundschulden aus, die nicht abgetreten werden können, weil der Notar sie anders einträgt. Ich habe sowas noch nicht gesehen, mich würde interessiern welcher Text dann da steht. |
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| Verfasst am: 06.03.2009 17:59 |
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Z. B.
Die Abtretung der Grundschuld kann nicht ohne Zustimmung des Grundstückeigentümers erfolgen. |
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| Verfasst am: 06.03.2009 20:19 |
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Das steht dann so im Grundbuch?
Ich kenne das nur, dass es im Darlehnsvertrag steht. |
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| Verfasst am: 07.03.2009 18:43 |
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Also ich denke, dass sich die wenigsten Banken sich an solchen Maschen bereichern wollen, aller höchstens solche Investoren, die einfach ein schnelles Geschäft machen wollen, und so schnell wie möglich Geld auf andere Unternehmen umschichten, und dann Insolvenz anmelden.
Wenn es eine Bank in Deutschland machen würde, würde es erst einmal einen ganz ganz ganz ganz großen Artikel auf der ersten Seite der BILD Zeitung geben, und diese Bank hätte ein Imageschaden, der zu kein Verhältnis mehr steht.
Darüber hinaus, könnte der Kreditnehmer die Bank, oder den Investor auf unberechtigte Bereicherung verklagen und auf diesem Weg auf sein Geld wieder kommt.
Antwort: Sich an Grundschulden (unberechtigt) zu bereichern LOHNT sich nicht.----------------------------------------------------
Schlau sein, hat den Vorteil, dass man sich dumm stellen kann - anders herum wird es schon schwieriger! |
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| Verfasst am: 07.03.2009 19:05 |
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@ Prishtina
"Also ich denke, dass sich die wenigsten Banken sich an solchen Maschen bereichern wollen, aller höchstens solche Investoren, die einfach ein schnelles Geschäft machen wollen, und so schnell wie möglich Geld auf andere Unternehmen umschichten, und dann Insolvenz anmelden."
Von wem kaufen die Investoren denn die Grundschulden, wenn nicht von (geldgierigen) Banken?
"Wenn es eine Bank in Deutschland machen würde, würde es erst einmal einen ganz ganz ganz ganz großen Artikel auf der ersten Seite der BILD Zeitung geben, und diese Bank hätte ein Imageschaden, der zu kein Verhältnis mehr steht."
Die "BILD" (die heißt übrigens nicht BILD Zeitung, da sie mit einer Zeitung nichts zu tun hat) hat zwar wahrscheinlich noch nicht berichtet (keine Ahnung, lese kein BILD), die einschlägigen Verbrauchermagazine von Plusminus über Wiso bis zur Wirtschaftswoche, Capital und DM/Euro aber schon....
"Darüber hinaus, könnte der Kreditnehmer die Bank, oder den Investor auf unberechtigte Bereicherung verklagen und auf diesem Weg auf sein Geld wieder kommt."
Schön und gut, ein Ausgleich in Geld mag ja nach jahrelangem prozessieren möglich sein, darum geht es aber nicht, es geht darum, daß ein Häuslebauer sein Heim behalten möchte und nicht ne Hand voll Geldscheine...
"Antwort: Sich an Grundschulden (unberechtigt) zu bereichern LOHNT sich nicht."
Das ist noch die Frage, wie leider so oft im Wirtschaftsleben, rechtswidriges Handeln kann sich durchaus wirtschaftlich lohnen, denn wer geht denn durch alle Gerichtsinstanzen, statt vorher mal einen Vergleich zu schließen, und wie viele Fälle gehen gar nicht zum Gericht, kann sich insgesamt also durchaus lohnen. |
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| Verfasst am: 07.03.2009 19:54 |
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@baenkli
Ahhhhh rechtswiedriges Handeln lohnt sich jaaa ... ahaaa
Okey, da du so schlau bist, und alles wissen tust, versuch doch einmal dich selbständig zu machen und auf dem Markt als seriöse Bank dich zu verkaufen, DA ES NACH DEINER MEINUNG SICH LOHNT SICH MIT RECHTSWIEDRIGEN GESCHÄFTEN sich zu befassen und Leute übers Ohr zu hauen.
Mal schauen wo du in fünf Jahren bist, entweder in einer Villa mit Panoramablick oder in einem noch größeren Gebäude mit ganz ganz vielen Räumen, auch mit einem "Panoramablick", nur mit der kleinen Unterschied, dass du vor deinen Augen noch ein paar Gittern hast.
Viel Glück in dein vorhaben.----------------------------------------------------
Schlau sein, hat den Vorteil, dass man sich dumm stellen kann - anders herum wird es schon schwieriger! |
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| Verfasst am: 07.03.2009 20:24 |
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@ Prishtina
Liegt nicht die Bankenkrise darin begründet, dass mit seriösen Geschäften die verlangte Rendite nicht zu erzielen war?
Ich kenne eigentlich nur unseriöse Banken. Dabei gibt es dann graduelle Abstufungen noch.
Wenn Du bei einer Bank arbeitest, kennst du ja die Leichen im Keller bzw. hast die Möglichkeit von Kollegen von denen zu erfahren. |
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| Verfasst am: 08.03.2009 11:46 - Geaendert am: 08.03.2009 11:48 |
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Ja, Plusminus, Wiso und Co berichten, aber ist dort immer alles sauber recherchiert? Ich denke nein. Ich erinnere mich in einem Beitrag, wo die meinten einen Vollmacht über den Tod hinaus regelt auch die Erbfolge.
Als die Börse nach oben lief hatten sie Finanzexperten da, die sagten wer nicht die Fonds investiert ist falsch beraten usw.
Wie ich schon oben geschrieben habe, diese Beiträge liefen auch bei PlusMinus und in einer eigenen Sendung.
Dort wurde auch der Sachverhalt so dargestellt wir haben immer gezahlt, und dann hat die Bank die Darlehen verkauft und dann ist Vollstreckt worden.
Die Wahrheit ist aber, alle diese genannten Fälle, soweit sie dort Sparkassen betrafen, stellten sich anders dar. Es gab Leistungsstörungen auf längere Zeit eine andere Lösung konnte nicht gefunden werden.
Warum verkaufen Banken Darlehen:
Ich kenne die Rheinboden, die haben Forderungen verkauft, weil es sie ja jetzt auch nicht mehr gibt.
Also ein Grund warum Forderungen verkauft werden, die Bank wird aufgelöst.
Käufer war in vielen Fällen die zum VR-Verbund gehörene WL-Bank.
Die Citibank hat früher selber Baufinanzierungen gemacht, seit Jahren ist sie nur noch Vermittler. Diese Bestände wurden vor Jahren verkauft. Kredite mit Leistungsstörungen wurden in eine dafür gegründete Gesellschaft der Citibank überführt. Diese Gesellschaft verblieb übrigens nach dem Verkauf der deutschen Citibank bei der Citi. War so dem Handelsblatt zu entnehmen.
Also ein Grund warum Forderungen verkauft werden, die Bank ändert ihr Konzept.
Andere Banken verkaufen auch regelmässig orndlich bediente Forderungen an andere Banken.
Eine Form der Geldbeschafftung.
Käufer sind meistens andere Banken, warum diese die Forderungen kaufen habe ich in meinem ersten Beitrag auch schon beschrieben, es ergebens ich Folgekredite und man erziehlt Zinserträge und der Marktanteil erhöht, sich sowie die Bilanzsumme und der Kreditbestand, also auch eine Möglichkeit des Wachstums. Diese Banken haben kein Interesse an einer rechtswidrigen Zwangsvollstreckung.
Damit würden sich diese Banken ihren Ruf auch total kaputt machen.
Notleidene Forderungen werden an Verwerter verkauft. Dann kommt es auch zur Verwertung wäre es aber auch wenn die Bank die Forderung nicht verkauft hätte.
Ich habe noch von keinem Fall gehört in dem eine Zwangsvollstreckung trotz orndlich geführter Darlehenskonten erfolgte.
Außerdem Gesetzes Lücke hin oder her, ich denke es ist eher eine theoretische Lücke, gibt es immer noch die Zweckerklärung die könnte ich mir ja sparen, wenn ich so oder so in die Grundschuld vollstrecken könnte.
Aber Sinn und Zweck der Zweckerklärung ist es ja eine Verbindung zwischen Grundschuld und Darlehen zu haben.
Würde wirklich so vorgegangen wie hier beschrieben da würde ich mir als Investor doch die Leute raussuchen von denen die Darlehen schon zurück gezahlt sind und die Grundschulden nicht gelöscht wurden.
Außerdem meine ich mich zu entsinnen, ein Rechtspfleger prüft die formale Richtigkeit einer Vollstreckung, also muss schon irgendein Vertragsbruch vorliegen.
Wenn ich Beweisen kann ich habe immer meine Darlehen gezahlt habe und trotzdem vollstreckt wird, da werde ich wohl auch eine Einstweilige Verfügung erwirken bis die Sache wirklich gerichtlich geklärt ist.
Und oft sitzen dann auch zwei Banken im Boot der ursprüngliche Darlehnsgeber und die neue zuständige Bank also der Käufer der Forderung.
Die hätten doch beide großen Stress mit dem Kunden.
Und der Imageschaden wäre so groß, die Bank könnte dann vom Markt verschwinden.
Aber wenn bänkli meint Banken würden sowas tun. Welche Bank verfährt so? Wieviele Leute kennst du die trotz orndlich geführter Darlehenskonten in die ZV gegangen ist?
Und schonmal darüber nachgedacht, dass es für PlusMinus und Co nicht immer einfach ist Themen zu finden und das die auch ihre reißer brauchen um ihre Quoten zu haben? |
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| Verfasst am: 08.03.2009 15:43 |
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Schon klar, die Verbrauchermagazine kochen auch nur mit Wasser, bzw. arbeiten mit Journalisten, die heute vom Sterben der Regenwaldes, morgen von der Riesterrente erzählen.
Da sich aber die Berichte in den unterschiedlichen Medien finden, auch unterstellt, dass da intensiv abgeschrieben wird, muss schon was dran sein, zumindest in Einzelfällen. Kann mir nicht denken, dass sonst der wissenschaftliche Diskurs zu dem Thema in juristischen Fachzeitschriften wieder aufgenommen worden wäre.
Stimmt, die Einzelfälle einiger Sendungen muteten etwas seltsam an, schien es da doch wirklich Störungen im Schuldverhältnis zu geben, die Zweckerklärungen helfen ja aber eben gerade nicht weiter, da nur schuldrechtliche Verpflichtung.
Irgendeinen finanziellen Augleich, bereicherungsrechtlich, vertraglich, wie auch immer , den gibts im Endeffekt nach jahrelangem Prozessieren schon, aber um den gehts ja eigentlich nicht. |
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