| Notleidender Hypo- Kredit |
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| Verfasst am: 28.03.2010 16:22 |
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ich habe zwei Familien, die gemeinsam ein 2 Fam- Haus finanzieren. Die Familien sind im Streit und beabsichtigen eine Aufteilung. Das Grundstück gehört beiden Familien gemeinsam. Im Grundbuch sind beide eingetragen.
Frage: Was passiert nun, wenn die Familien, getrennte Wege gehen möchten. Mir fielen folgende Punkte ein:
- Grundbuchänderung. Wenn ja, Kosten in welcher Höhe. (Berechnungsgrundlage?)
Notarkosten, wenn ja in welcher Höhe? (Berechnunsgrundlage?)
- Muss ein Wertgutachten gemacht werden?
- Neuberechnung des Kredits, einmal der bei der Hypo- Bank und bei der Geschäftsbank?
Daher neue Bearbeitungsgebühren?
Hintergrund des Streits ist, eine Familie ist so gut wie Zahlungsunfähig und kann nicht zahlen. Die andere Familie kann die Finanzierung nicht alleine tragen.
Kann jemand Stellung nehmen, zu den o.g. Punkten? |
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| Verfasst am: 28.03.2010 18:26 - Geaendert am: 28.03.2010 18:28 |
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Sowas ähnliches hatte ich mal. Sowas zu machen ist ganz große Scheiße.
Denen gehört allen gemeinsam ein Haus richtig?
Entweder verkauft Familie "Notleidend" ihren Anteil an Familie "Solvent".
Dann fallen Notarkosten, Gerichtskosten und Grunderwerbssteuer an.
Berechnungsgrundlage ist der Kaufpreis.
Ein Gutachten brauchst du nicht die Parteien können de Kaufpreis frei aushandeln.
Problem bei der Sache ist natürlich die Bank von Familie Notleidend, diese haben ja ein Grundpfandrecht und wenn diese Familie schon ausfallgefährdet ist, werden die auf ihr Grundpfandrecht nicht verzichten. Also muss der Kaufpreis schon in der Höhe der Darlehenvaluta liegen. Liegt er darunter muss Familie notleidend erstmal gucken, wie sie die Restvaluta weiterfinanzieren will.
Dillema der Bank, wer kauft schon im Rahmen einer ZV ein Haus mit solchen Eigentumsverhältnissen? Das wird nicht so einfach sein. Die Gefahr für die Bank ist also sehr groß eine Menge des Geldes nicht mehr zu sehen.
Es muss also drigend mit der Bank von Familie Notleidend gesprochen werden und auch mit der Bank von Familie Solvent.
Lösungsmöglichkeit:
Aufteilung des Hauses in zwei ETW.
Damit müssen aber beide Banken erstmal einverstanden sein.
Nach Teilung Versuch die Wohnung von Familie Notleidend mind. in Höhe der Restvaluta freihändig zu verkaufen.
Bei Scheitern des freihändigen Verkaufes wird es allerdings zu einer Zwangsversteigerung kommen.
Aber eine Familie kann ihre Wohnung behalten.
Familie Solvent sollte sorgfälltig Prüfen lassen, ob eine Umfinanzierung und ein Kauf der anderen Hälfte nicht doch möglich ist. Höhers Einkommen durch Vermietung beachten. Evtl Laufzeitstreckung möglich.
Die Familien einigen sich darauf das gesamte Haus zu verkaufen.
Für die neuen Darlehen oder bei einer Umfinanzierung können Bearbeitungsgebühren anfallen. Ist aber Verhandlungssache.
Auch ist zu klären wie es mit dem Vorfälligkeitsentgeld aussieht. |
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| Verfasst am: 28.03.2010 23:03 |
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Das ZFH soll in zwei ETW aufgeteilt werden. |
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| Verfasst am: 29.03.2010 10:37 |
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Danke für die ausführliche Antwort.
Die Situation ist leider umgemütlich. Das Haus gehört beiden Familien zusammen.
Nun schlagen Sie vor, das eine Aufteilung in zwei ETW in Frage kommen könnte.
Können Sie mir, für diese evtl Lösung, Gedankenstützen mit auf den Weg geben,
wie der Verlauf einer Aufteilung wäre:
-Ich muss erst ein Gespräch mit beiden Familien suchen. Den Vorschlag machen.
Aber die Aufteilung ist für mich kompliziert.
Es wäre sehr hilfreich wenn Sie da ein paar Stichpunkte haben...
Was kann ich beiden Parteien schonmal sagen, wenn eine
für eine Trennung entschieden wird?
Worauf können sich beide Parteien einstellen.
z.B entstehende Kosten etc. |
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| Verfasst am: 29.03.2010 13:05 - Geaendert am: 29.03.2010 13:07 |
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Ohne Notar geht da gar nichts. Will man ein Haus in einzelne Wohneinheiten aufteilen, so ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und ein Aufteilungsplan Voraussetzung. Im Aufteilungsplan werden die einzelnen Wohneinheiten sowie eventuell dazugehörende Keller, Kfz-Stellplätze mit Nummern gekennzeichnet.
Balkone und Loggien müssen in die farbliche Umrandung einbezogen werden, damit ihr Sondereigentumscharakter eindeutig wird. Die Nummern sind Bezugsgrundlage für die Bestimmung des Sondereigentums in der Teilungserklärung. Der Aufteilungsplan ist der Teilungserklärung bzw. der Urkunde über die vertragliche Einräumung von Sondereigentum als Anlage beizufügen und wird damit Bestandteil der Grundakte. |
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| Verfasst am: 29.03.2010 14:47 |
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Der Weg zur Aufteilung muss glaub ich dann gegangen werden.
Die Familien teilen sich die Finanzierung des Hauses insofern, dass Familie Solvent, die Rate bei der Hypobank zahlt, und Fam. Notleidend bei der Geschäftsbank.
Jetzt wird Fam. Notleidend von der Hypobank angeschrieben
bzgl. Zahlungsrückstand, da Fam. Solvent nicht zahlt.
Fam. Notleidend weiss nicht wie
Sie das ganze vorbeugen kann. Die Hypobank droht mit
Zwangsvollsteckung. Fam. Notleidend hat jetzt die Angst,
das Eigentum in diesem Zusammenhang zu verlieren.
**Eine Scheiß Situation** |
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| Verfasst am: 29.03.2010 18:00 |
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ich glaube die Namen hatte ich andersrum gewählt aber egal.
Laufen die Darlehen, denn auf jeweils beide Parteien oder je auf eine Partei?? |
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| Verfasst am: 29.03.2010 18:03 - Geaendert am: 29.03.2010 18:04 |
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Wie gesagt zunächst muss mit den beiden finanzierenden Banken gesprochen werden, ob die einer Aufteilung in zwei ETW einverstanden sind.
Sind sie es nicht hat sich die Sache ja erledigt.
Sind die Banken einverstanden, kümmert sich ein Notar um die Teilung.
Wichtig wäre wirklich noch zu wissen, auf wen jeweils die Darlehen laufen und ob Bürgschaften existieren.
Wie ist denn die Rangfolge der Grundschulden, wer geht vor die Geschäftsbank oder die Hypobank??? |
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| Verfasst am: 29.03.2010 18:41 |
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Kredit bei der Hypo-Bank und bei der Geschäftsbank laufen auf beide Namen.
Nun muss sich die Frage erts klären, wie es aussieht mit der Grundschuld oder Hypothek die eingetragen ist.
was passiert denn mit der Grundschuld oder Hypothek, wenn aufgeteilt wird?? |
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| Verfasst am: 30.03.2010 12:36 |
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Michi,
Die Hypo- Bank ist laut Kunde erstrangig gesicht durch Grundschuld.
Ich hab mit dem Kunde erst nächste Woche ein Termin. Grundbuchauszug hab ich noch nicht gesehen.
Wie würde es weitergehen, wenn sich die Parteien für eine Aufteiling entscheiden, unter Berücksichtigung eingetragener Grundschuld?
Was ist wenn die Geschäftsbank erstranigig gesichert ist?
Würd mich auf deine Stellungnahme freuen. |
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| Verfasst am: 30.03.2010 19:11 - Geaendert am: 30.03.2010 19:14 |
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Wenn beide Darlehen auch auf beide Parteien laufen, dann haften beide gesamtschuldnerisch dafür.
Das eine Familie das eine Darlehen zahlt und die andere das andere ist eine interne Lösung zwischen den beiden Familien, sobald eine Familie nicht zahlt tritt die Bank an die andere Familie ran.
Zahlt keine der beiden Familien kann die Bank das Zwangsversteigerungsverfahren einleiten und steht sich in dem Fall ja gar nicht mal so ganz schlecht sie steht ja in der ersten Rangstelle für das gesamte Haus.
Wenn die Sache so liegt bleibt der Familie die zahlen kann eigentlich ncihts anderes übrig als das gesamte Haus zu kaufen.
Wenn alle für alle Darlehen haften, und anders wäre es auch ein seltsames Konstrukt, dann ist die Sache wirklich richtig schlecht. |
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| Verfasst am: 30.03.2010 22:35 |
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So siehts aus. Hätte mir das auch nicht anders vorgestellt.
Danke dir für deine hilfreichen Ausführungen.
gruß |
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| Verfasst am: 01.04.2010 15:12 |
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Hi,
noch auf folgendes achten:
Wenn eine Partei final dann aus dem Kreditverträgen entlassen werden soll, ist die rechtlich sauberer Lösung einen komplett neuen Kreditvertrag zu schließen - ergo eine Umschulundung zu machen. Damit könnte der Kredit der anderen Bank auch abgelöst werden.
Eine einfach Entlassung eines Kreditnehmers ist rechtlich sehr sehr schwirig.
Gruß |
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| Verfasst am: 01.04.2010 20:24 |
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Ich denke auch, gerade da du schon sagtest, die andere Familie kann es sich nicht leisten die andere Hälfte zu kaufen, evtl. senkt eine Zusammenfassung die Belastung.
Mehreinnahmen durch Vermietung der anderen Wohnung beachten.
Kauf des gesamten Hauses und Finanzierung eines Teiles über ein variables Darlehen und dann Teilung und verkauf einer Wohnung. |
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