| Mietkauf ---- Wer weiß was ??? |
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| Verfasst am: 14.09.2011 17:11 |
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Hallo,
ich weiß am liebsten sind uns große Darlehen, aber....
...Wer weiß was z.Th. Mietkauf oder kennt zuverlässige Infoseiten ??? |
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| Verfasst am: 14.09.2011 21:09 |
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Was meinst du mit Mietkauf? Objekte, die vermietet werden um eine Rendite zu erzielen? |
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| Verfasst am: 14.09.2011 22:40 |
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Frage mich auch, was er meint. "Abzahlungskauf" ohne Einschaltung einer Bank? |
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| Verfasst am: 16.09.2011 10:14 |
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Man zahlt monatlich einen Betrag X an den Eigentümer und zahlt damit das Haus ab.
I.d.R. zahlt man so lang bis der vorherige Eigentümer verstirbt. Mit dem Tod geht dann das Eigentum über.
Bräuchte Info‘s über Paragraphen, evt. Fallen. etc. |
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| Verfasst am: 16.09.2011 10:42 |
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Oh also ganz ehrlich, ich persönlich würde mich da bei einem Anwalt beraten lassen.
Denn das ist ja kein Geschäft das über die Bank abgewickelt wird. Und um sicher zu gehn würde ich mir da wirklich von dieser Seite aus Rat holen! |
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| Verfasst am: 16.09.2011 11:28 |
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Das mit dem Anwalt wäre der nächste Schritt.
Möchte vorher nur schon Informationen, um zu wissen, ob es überhaupt in Frage käme. ;-)
Klar auch ,dass das kein Bankgeschäft ist aber es könnte ja sein, dass damit jemand privat Erfahrung gesammelt hat. |
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| Verfasst am: 16.09.2011 12:35 |
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Eine Wette auf den Tod des Verkäufers quasi. Es gibt Leute die da moralische Bedenken haben wie bei "gebrauchten" Lebensversicherungen etc., davon einmal abgesehen in den 70 gern und 80gern sehr üblich, heute kann die lange Lebenserwartung für den Käufer schnell zu einem Zusschussgeschäft werden.
Aus Sicht des Verkäufers ist eine Mindestzahldauer wichtig, damit nicht bei sehr schnellem Tod quasi die Immobilie kostenlos übergeht.
In gewisser Weise ähnlich die Interessenlage bei der Umkehrhypothek die einige Banken anbieten sollen. (Mir ist noch keine begegnet)
Beratung durch einen Notar, der Erfahrung mit solchen Modellen hat, nicht durch einen Rechtsanwalt. Anwälte haben im Normalfall zu solchen Fragen kein gesteigertes Wissen.
Die wesentlichen Fragen sind zuerst der jetzige geschätzte oder tatsächlich erzielbare Preis der Immobilie und die zu erwartende (statistische) Lebensdauer des Verkäufers. Bei dieser Bestimmung liegt schon gleich ein großes Problem. |
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| Verfasst am: 16.09.2011 16:24 |
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Hey Baenkli,
na das ist doch mal ein verwertbarer Kommentar :-)
Es geht bereits um eine konkrete Immobilie. In zwei Wochen ist der Eigentümer aus dem Urlaub zurück und dann gehts zur Besichtigung.
Bisher kenne nur Bilder. Aber das muss ja nicht viel heißen.
Und für eine Wertermittlung fehlen mir noch so einige konkretere Angaben vom Eigentümer :-)
Wie alt der Mann sein wird, kann ich nicht schätzen. Mein Freund hatte bei ihm angerufen. Also was das angeht muss ich mich mal total überraschen lassen.
Sehr interessante Sache an sich, sofern man sich ausreichend erkundigt. |
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| Verfasst am: 16.09.2011 16:30 |
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Schon etwas die Katze im Sack, was die Zahldauer anbelangt und ein wesentlicher Punkt, der zu klären ist, was ist mit Investitionen, die vorgenommen werden müssen, wer trägt die in welchem Umfang.
Beispielsweise das Dach ist kaputt und muss neu. Als Käufer würde man ggf. gleich was umfangreicheres in Sachen Isolation oder Dachausbau machen, daran hat der Verkäufer natürlich kein Interesse, da Kosten. |
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| Verfasst am: 16.09.2011 22:33 |
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Hi,
also grundsätzlich ist ein Mietkauf eine seltene Kombination von Miet- und Kaufvertrag, man mietet eine Sache und kann oder muss diese zu einem späteren Zeitpunkt zu einem vorher festgelegten Preis kaufen.
Von einer Gestaltung des automatischen Übergangs des Eigentums im Fall des Todes des Anbieters habe ich noch nie gehört. Das wäre dann auch eher eine Mietschenkung. Die rechtlichen Probleme und Fallstricke sind schon beim normalen Mietkauf beträchtlich, in der Konstellation sind sie eigentlich nicht vernünftig einschätzbar.
Der Reihe nach: Vom Mietkauf bei Immobilien wird allgemein abgeraten. Es ist ja kein Zufall, dass sich damit kein Schw*** auskennt. Die Konstruktion ist so umständlich und ungewöhnlich, dass man sich fragen muss, warum das jemand anstrebt.
In aller Regel ist die Antwort, dass der Anbieter eine Immobilie deshalb als Mietkauf anbietet, weil er für die Immobilie keinen angemessenen Preis erzielen kann. Dies liegt dann in aller Regel daran, dass die Immobilie eben nicht den vom Vermieter gewollten Wert hat, tendenziell zahlt man beim Mietkauf daher drauf. Vereinfacht erklärt: Wenn die Immobilie einen angemessenen Wert hätte, würde der Vermieter sie verkaufen und den Kaufpreis in eine Rentenversicherung investieren. Wenn sich das nicht rechnet, d.h. er nicht genug Geld aus dem Verkauf der Immobilie erhält, um für seine Lebenserwartung monatlich den Betrag X zu generieren, dann heißt das im Umkehrschluss, dass Ihr für den monatlichen Betrag X während seiner Lebenserwartung zu viel bezahlt.
Darüber hinaus muss dann natürlich geschaut werden, dass der Vertrag auch rechtlich einwandfrei ist. Der Verkäufer wird einem in aller Regel keine grundpfandrechtlich sichere Stellung einräumen, schließlich könnte man ja die Mietzahlungen einstellen. Da man aber nicht sicher Eigentümer wird (der Vermieter kann privatrechtlich höherrangige oder gleichrangige Verträge geschlossen haben, von denen der jeweils andere nichts weiß), zahlt man am Ende vielleicht nur einen überhöhten Mietzins. Das gilt insbesondere, wenn unvorhergesehenes passiert, z.B. Arbeitslosigkeit etc. Ihr könnt dann vielleicht den überhöhten Mietpreis nicht mehr aufbringen und müsst raus, je nach rechtlicher Konstruktion habt Ihr dann nichts außer zu viel bezahlt.
Sichere Konstruktionen wie der tatsächliche Eigentumsübergang bei gleichzeitiger Eintragung einer Grundschuld zugunsten des Verkäufers zur Absicherung zukünftiger Mietzahlungen mit enger Zweckbindung zum Schutz vor Ansprüchen der Erben aus der Grundschuld sind ziemlich anspruchsvoll und haben schlecht überschaubare Auswirkungen. Das begleitet einen dann dauerhaft, z.B. kann man nicht einfach ein grundpfandrechtlich besichertes Darlehen aufnehmen zwecks Renovierung etc.
Stehen dann noch Leistung und Gegenleistung in grobem Missverhältnis, darf man sich schließlich mit den Erben rumschlagen.
Unter dem Strich bleibt die Frage nach dem Warum. Jeder vernünftige Verkäufer würde das Haus doch einfach verkaufen. Und Ihr könntet das Haus einfach kaufen und über ein Darlehen finanzieren, beim entsprechenden Wert der Immobilie kein Problem. Passt das nicht, z.B. weil Ihr das Darlehen nicht stemmen könnt oder der Vermieter den Kaufpreis nicht kriegt, so fliegt auch der Mietkauf nicht. Wenn Ihr Euch wirklich einen Vorteil ausrechnet, müsst Ihr begründen können, warum der Verkäufer bereit ist, den entsprechenden Nachteil hinzunehmen.
Ich würde (zugegeben ohne genaue Details zu kennen) absolut abraten.
Gruß
Julien |
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| Verfasst am: 17.09.2011 13:24 |
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Dass es sich um eine sonst schwer veräußerbare Immobilie handeln soll, halte ich durchaus nicht für zwingende Motivation des Verkäufers, und dass jemand lieber diese Konstruktion wählt, als einen Kaufpreis heutzutage einer Bank anzuvertrauen oder in eine Rentenversicherung einzuzahlen, ist auch gut vertändlich.
Es kommt halt sehr auf die Konstruktion im Einzelfall an und die möglichst dingliche Absicherung der Vertragspositionen.
Die mir bekannte Konstruktionen solcher Verträge beinhalten meist irgendwelche Pflege- und Betreuungsleistungen, die der Käufer zu erbringen hat für den Verkäufer bzw. behinderte nichts geschäftsfähige Kinder des Verkäufers, die eine gewisse Absicherung erfahren sollen, also noch spezieller..
Wie meist im Leben, es kommt auf den Einzelfall an. |
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| Verfasst am: 18.09.2011 12:28 |
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Ich sehe keinen Sinn darin, diese Konstruktion zu wählen und kann auch nicht erkennen, warum das jemand lieber machen sollte, als einer Bank oder einer Versicherung zu vertrauen. Wie viele Sparer und Versicherte haben denn da Ihr Geld in den letzten Jahren Geld verloren? Es macht doch wohl mehr Sinn, einer Bank zu vertrauen oder von mir aus Geld auf verschiedene Anlagewege zu verteilen, als allein auf die monatlichen Mietzahlungen von Personen zu setzen, deren wirtschaftliche Leistungsfähigkeit nicht ausreicht, eine Immobilie zu erwerben und per Kredit zu finanzieren (ist nicht böse gemeint).
Wenn jemand Angst hat, dass unser Bank- und Währungssystem zusammenbricht, so ist eine Aufgabe von Immobilienbesitz gegen i.d.R. nominal vereinbarte Ratenzahlungen mit das unklügste, was man bei dieser Erwartungshaltung tun kann. Dann sollte der Verkäufer seinen Grundbesitz behalten oder aber jetzt den Verkauf anstreben, um z.B. in andere Dinge wie Edelmetalle zu investieren, wenn er sich da mehr erhofft.
Natürlich kann das theoretisch alles prima sein, aber dann nur, weil z.B. der Verkäufer die Sache nicht verstanden hat. Wenn man zu dem Schluss kommt OK, ansonsten ist halt die Frage zu beantworten, warum jemand Nachteile eingeht.
Nochmal: Wäre das eine übliche Geschichte, hätten wir doch viel mehr Mietkäufe. Und mit Pflegeleistungen etc. Haben wir doch eher bei Altenteilregelungen zu tun.
Gruß
Julien |
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| Verfasst am: 18.09.2011 13:49 |
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Kenne diese Pflegefallgeschichten auch nur, wenn jemand aus der Familie ein Haus bekommt und das, dieser dann eine Rente zu zahlen hat. Aber dann ist es doch ein Leibrentenvertrag. Unter Dritten ist mir sowas auch noch nicht untergekommen.
Klar an der Finanzierung verdient die Bank und an der Rentenversicherung die Rentenversicherung und an jeder anderen Anlage die Bank oder Fondsgesellschaft. Da hört es sich erstmal nicht unbedingt unvernümpftig an, wenn man sagt, wir machen das selber. Wenn ich aber 5,5 % für eine Baufi zahle und ne Rentenversicherung mit einer Nettorendite von 4,5 % haben kann, dann frag ich mich auch, wo soll da jetzt der Vorteil herkommen?? Der Käufer möchte einen niedrigeren Zinssatz und der Verkäufer einen höheren. Die Rentenversicherung zahlt garantiert ein Leben lang. Was im Schnitt ja auch passt. Aber wenn sich zwei Parteien gegenüber stehen, dann kann das wohl mal eng werden.
"Sinn" macht es doch nur, wenn
- der Käufer keinen Finanzierung über eine Bank bekommt oder nur zu einem schlechten Zinssatz.
= Höhes Ausfallrisiko für den Verkäufer.
Und die Konstellation kommt doch auch nur zu Stande, wenn dieser Käufer der einzige ist der diesen Preis für die Immobilie zahlen will. = Immobilienwert und Kaufpreis passen irgendwie nicht.
Als Käufer trage ich dann ja alleine das Risiko das der Verkäufer extrem alt wird. Vereinbare ich, dass bei erreichen eines gewissen Betrages die Ratenzahlung beendet wird, steth der Verkäufer irgendwann ohne Rate da.
Als Verkäufer trage ich alleine das Bonitätsrisiko des Käufers. |
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| Verfasst am: 19.09.2011 15:14 |
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Vielen Dank für die hilfreichen Antworten bisher.
Ich kann leider erst in knapp zwei Wochen einen Termin machen wg. seinem Urlaub :-((
Bin sehr gespannt was er so zu erzählen hat und vor allem wie die Immobilie von innen aussieht.
Ich habe, um ein Gefühl für den Wert solcher Immobilien auf dem akt. Markt im gleichen oder angrenzenden Ort zu bekommen, die Grunddaten im Immobilienscout eingegeben.
Den Bodenrichtwert habe ich mir bereits rausgesucht. Da ich mich auch über Neubauhäuser informiert habe kann ich ca. einschätzen in welchem Preisgefüge sich der Wert der Immobilie befindet.
Prinzipiell gehen wir immer vom "Bösen" im Mensch aus.
Es kann ja auch sein, dass er nicht das ganze Geld auf ein Mal möchte, da er nicht weiß damit umzugehen ?! Oder er eh niemanden zum Erben hätte und sich eine evt. Mietersuche in regelmäßigen Abständen ersparen möchte. |
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| Verfasst am: 19.09.2011 18:27 |
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Eben, lass dir mal seine Motivation und Vorstellungen erläutern und meld Dich hier mal wieder, sind gespannt. |
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| Verfasst am: 21.09.2011 17:16 |
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Supi, danke für eure Anteilnahme :-)
Den Artikel hab ich mir ausgedruckt und werde den heute Abend in Ruhe durchlesen. Mal schauen was da so drinnen steht.
Wir können ihn erst am 31.09. anrufen. Vorher gibt es definitiv nichts Neues. LEIDER !!! :-(
Würd doch gern mal mehr erfahren.
Vor allem auch was ER unter Mietkauf versteht. |
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| Verfasst am: 21.09.2011 23:04 |
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Da informiere Dich dann gründlich, der verlinkte Artikel ist ziemlich gut und lässt eigentlich keine Fragen offen! Er lässt auch an Deutlichkeit nichts zu wünschen übrig.
Nimm Dir besonders zu Herzen (und blende Dich nicht selbst):
"Klingt klasse und simpel, ist aber nach Einschätzung sämtlicher Experten ein riskantes Draufzahlergeschäft. (...) “Warum gibt es Mietkauf? Damit man ein Objekt endlich loswird, das regulär keiner will”, so der Fachmann. Er ist überzeugt: Alle Beteiligten an diesem Geschäft profitieren – nur nicht der Mieter. Warnungen vor den Fallstricken der Mietkauf-Modelle werden gern in den Wind geschlagen, befürchten Verbraucherschützer. Der Wunschtraum von der eigenen Immobilie ist so groß"
Gruß
Julien
P.S.: Am 31.09. anrufen wird schwer ;-) |
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| Verfasst am: 22.09.2011 11:29 |
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Oh ja.. DA hast du Recht.
Den Tag gibt‘s nicht. ;-) So durcheinander bin ich schon.
Puh, also wie gesagt ich bin mal gespannt was bei dem Gespräch raus kommt.
Objekt sieht von außen gut aus. Mal schauen wie es von innen gepflegt ist.... und wie er das Ganze abwickeln möchte.
Der Artikel muss dann dran glauben. Gestern Abend habe ich es nicht mehr geschafft. War nicht in der Lage dazu mich zu konzentrieren. |
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| Verfasst am: 23.10.2011 14:48 |
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und was ist aus der Mietkaufsache geworden? |
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