| Wertermittlung einer Immobilie |
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| Verfasst am: 03.01.2005 14:24 |
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Hilfe!!!!
Ich möchte gern den Wert einer immobilie ermitteln, sprich Gebäude wurde 1976 gebaut hat ein grosses grundstück keinen keller aber dachgeschoss. grundstück 600m² gross, aber sanierungsbedürftig.....
wie zum teufel kann ich den sch.... ermitteln....?
hoffe Ihr könnt mir helfen, wenn ich bei euch in der Filiale irgendwie ein formular zur berechnung oder so habt, wär lieb wenn ihrs mitschicken könnt....
danke schon ma |
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| Verfasst am: 03.01.2005 14:40 |
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Formular zur Berechnung ist gut :)
wir haben ein programm extra dafür und lassen immer externe wertgutachten machen (vom TÜV).
Die CoBa kann also leider nicht helfen - Sorry |
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| Verfasst am: 03.01.2005 14:44 |
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Gibt manchmal bankinterne Formeln, aber meist programmgestützt, macht dann entweder die Immo-Abteilung oder die BauFi _________________________________
L‘enfer, c‘est les autres!
(Jean-Paul Sartre)
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Zwei Dinge sind unendlich, das Universum und die menschiche Dummheit, aber beim Universum bin ich mir noch nicht ganz sicher.
(Albert Einstein) |
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| Verfasst am: 03.01.2005 14:49 |
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hallo also du musst die qm mal die baukosten pro qm nehmen (gibts formulare
und so weiter
für die abschreibung gibt es eine tabelle nach wieviel jahren man wieviel abschreibt vom wert
damit wäre das thema sanierung geklärt
musst du das jetzt allein machen und ist keiner da den du fragen kannst???(¯`·.¸.·´¯`·.¸.·´¯`·.->schönen gruß<-.¸.·´¯`·.¸.·´¯`·.¸.·´¯) |
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| Verfasst am: 03.01.2005 14:53 |
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puhhhh, was mach ich da jetzt?
in unserer immoabteilung sagen se alle nur da muss man sich das gebäude anschauen muss und die lage bla bla bla...
als wenn mir das net selber klar wär....
son mist ey......
über beleihungswert kann ich das auch net rausbekommen oder?
irgendwie ne umkehrformel zum finanzierungsbedarf, gibts sowas?
wohl net, wa? |
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| Verfasst am: 03.01.2005 14:56 |
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das ist echt blöd das du das machen musst
beleihungswertermittlung ist doch schonmal ein anfang
natürlich m,usst du für die lage etc abstriche bzw pluspunkte vergebn aber für sowas gibt es doch im pc vordrucke(¯`·.¸.·´¯`·.¸.·´¯`·.->schönen gruß<-.¸.·´¯`·.¸.·´¯`·.¸.·´¯) |
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| Verfasst am: 03.01.2005 14:59 |
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ich find diese blöden vordrucke net.... unser system is seit heut neu aufgebaut.....
und keiner hat ne ahnung wo wat is.... .
technik die verscheissert ! |
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| Verfasst am: 03.01.2005 15:20 |
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beleihungswert ist ja schonmal die halbe miete.
Die mußt jetzt nur noch rausfinden, wir groß euer Abschlag vom verkehrswert der Immobilie ist um dem Beileihungswert zu erfahren. Folglich kannst du nun zurückrechnen und kennst den momentanen verkehrswert.
Das Ergebniss ist natürluich nur ganz grob .... so würd ich es zumindest machen |
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| Verfasst am: 03.01.2005 15:25 |
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Den Grundstückswert kann man evtl. aus dem Internet ziehen _________________________________
L‘enfer, c‘est les autres!
(Jean-Paul Sartre)
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Zwei Dinge sind unendlich, das Universum und die menschiche Dummheit, aber beim Universum bin ich mir noch nicht ganz sicher.
(Albert Einstein) |
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| Verfasst am: 03.01.2005 15:32 |
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Grundstückswert:
m² x m²-Preis
Findest du im Plötz oder im Netz bei immopool.de oder hvbexpertise.de.
Gebäudewert:
Kann man als Richtwert etwa 250 € pro m³ ansetzen.
Für den Altersabschlag dann 1% pro Jahr.
Schon hat man einen ganz guten Richtwert. |
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| Verfasst am: 03.01.2005 15:39 |
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ich danke euch schon ma.....
ein happs schlauer bin ich ja scxhon ma.... werd mich noch ma auf die qualvolle suche nach dem schei... formular bzw. programm suchen.....
na ma schauen.....
aber riesen grosses dankeschön
DANKESCHÖN*jetzt is es wirklich gross* |
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| Verfasst am: 03.01.2005 16:02 |
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Der Wert einer Immobilie kann ermittelt werden mit Hilfe
- des Verkehrswertes (ortsüblicher Preis)
- des Sachwertverfahrens und
- des Ertragswertverfahrens.
Wenn das Haus 1976 errichtet wurde, ist es zwar leicht renovierungsbedürftig, aber es müsste eine Zentralheizung und Massivdecken haben.
Den ortsüblichen Preis (Verkehrswert) könnte man durch Angebote von Immobilienmaklern erfahren. Auch die Gemeinde führen Verzeichnisse, aus denen man den ortsüblichen Preis ablesen könnte.
Beim Ertragswertverfahren bräuchte man die möglichen Mieteinnahmen und die Bewirtschaftungskosten. Der Barwert der abgezinsten Reinerträge der nächsten Jahre wäre dann der Ertragswert. |
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| Verfasst am: 03.01.2005 16:21 |
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ok....... ich machs genauer....
wieviel ist ein gebäude wert mit folgenden angaben?
- Einfamilienhaus
- Dorf mit 600 Einwohnern
- nächst größere Stadt bestimmt 20 km entfernt
- verkehrsanbindung ausser einer ganz normalen strasse ist nicht gegeben (erst wieder in der nächst größeren Stadt die etwa 20 km entfernt liegt gibts ne DB)
- Immo liegt im dorf direkt im zentrum
- die anliegende strasse ist holperig (also ausbaufähig)
- grundstück ist gesichert durch ein tor
- baujahr etwa 1940 jüngstens 1960 bin mir net sicher (aber rechnen wa mal mit 1960)
- wie gesagt renovierungsbedürftig
- oberetage wird privat genuzt (is aber kein wohnzustand, deckenhöhe beträgt 1,50m also sehr niedrig)
- untere etage ist ne kneipe und auch net dre beste zusatnd
- keller is net vorhanden
- ist massiv bau
- immo ist verklinkert
- blkon is net vorhanden aber halt son hof
- treppenhaus is aus holz und sanierungsbedürftig
- fenster sind aus tiefsten osten aus einfachholz
und auch nur ganz normles altes ddr-glas drin
- aussenanlage ist auch net im besten zustand
- 1 grosse garage ist vorhanden
- in der unteren etage befindet sich noch ein saal (weiss net ob das so wichtig ist
- untere etage 200m² und obere auch etwa 200m²
- grundstück 600 m²
- gebäude is wie gesagt renovierungsbedürftig
- bad ist auch noch aus tiefsten osten keine wanne nur sone ole dusche und übelst olle fliessen, also sehr veraltet
- warmwasser durch boiler
- ausstattung sehr einfach
- boden ist parkett...... aber auch wieder sehr abgenutzt, bestimmt noch von vor 40 jahren drin....
so das waren jetzt echt ne menge angaben.....
wer kann mir jetzt sagen, wieviel das ding wert ist, in so etwa?
ich weiss das ist ne monster aufgabe....
aber bin euch wirklich sehr dankbar dafür |
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| Verfasst am: 03.01.2005 19:40 |
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Nur für Liebhaber hat dieses Haus einen Wert. |
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| Verfasst am: 03.01.2005 22:08 |
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Gabs früher nicht mal diesen symbolischen Kaufpreis von 1 DM oder heute 0,51 Euro? :-) |
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| Verfasst am: 03.01.2005 22:30 |
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Hi,
um den wert der immobilie berechnen zu können musst du das indexverfahren anwenden...grundlage ist der index von 1913/14....
Da gibt es im internet richtlininen für...kann dir leider nicht genau sagen wo...hab sone tabelle auf arbeit, wenn ich keinen urlaub hätte, hätte ich sie dir schicken können.Aber merken kannst du dir das bei häusern und eigentumswohnungen ( immer ) bis zu 10 jahren das abschlagverfahren und bei häusern ab 10 jahre das indexverfahren. |
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| Verfasst am: 03.01.2005 23:22 |
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Also, man rechnet ja bei nem haus so mit ca 100 jahren nutzungsdauer..kann mal mehr sein (wenns z.b. renoviert wurde ) kann aber auch weniger sein.
Zur berechnung brauchst du die qm³ zahlen der einzelnen stockwerke, diese rechnest du dann zusammen.
Also ich würde die immobile aus der sicht von 1913 entweder mit normaler oder guter ausstattung bewerten, auf keinen fall mit sehr gut.
Das müssten so zwischen 12 und 18 rm (reichsmark) sein...
ok gehen wir mal davon aus das haus ist baujahr 1960
die qm³ ist ca. 1200
die ausstattung ist normal d.h 12 rm
dann muss man in der indextabelle schauen wie hoch der index für ein 45 jahre altes haus ist...sagen wir mal 2.165,4...
das jahr 1913 ist ja das basisjahr, also 100
ok, jetzt berechnechst du zuerst den indikator 2.165,4 / 100 = 21,654
1200 * 12 rm = 14.400 rm
14.400 rm * 21,654 = 311.817,6 dm
311.817,6 dm /1,95583 = 159.429,81 euro
vom rechenweg her ist das richtig... mehr kann ich dir leider nicht sagen weil ich die tabelle net finden kann im netz..
aber schau mal auf folgende seite da ists auch erklärt und es ist eine tabelle dabei, zwar für ein unterkellertes gebäude aber immerhin....
http://www.bau.uni-rostock.de/lehrko/bbbw/skripts/ueb11-12_grundstuecksbewertung.pdf
MfG Jenny |
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| Verfasst am: 04.01.2005 09:47 - Geaendert am: 04.01.2005 09:56 |
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§ 12 Hypothekenbankgesetz
(1) Der bei der Beleihung angenommene Wert des Grundstücks darf den durch sorgfältige Ermittlung festgestellten Verkaufswert nicht übersteigen. Bei der Feststellung dieses Wer-tes sind nur die dauernden Eigenschaften des Grundstücks und der Ertrag zu berücksichti-gen, welchen das Grundstück bei ordnungsmäßiger Wirtschaft jedem Besitzer nachhaltig gewähren kann.
Wenn man die Beschreibung des Gebäudes genau liest, dann ist das Grundstück bestimmt nicht 159.000 Euro wert.
Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der zum Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr am Grundstücksmarkt im Falle eines Verkaufes am Bewertungsstichtag zu erzielen wäre (Vergleichswertverfahren).
Dabei sind
• rechtliche Gegebenheiten, z. B. Belastung durch ein Wegerecht
• tatsächliche Eigenschaften, z. B. Entwicklungszustand des Grundstücks – erschlossen, nicht er-schlossen) sowie
• die sonstige Beschaffenheit, z. B. großer Reparaturstau
zu berücksichtigen.
Vergleich der Verfahren
• Sachwertverfahren: Ermittlung der Herstellungskosten, vergangenheitsbezogen, nicht ertragsorientierte Nutzung
• Vergleichswertverfahren (Verkehrswertverfahren): Ermittlung des Wertes von unbebauten Grundstücken, gegenwartsorientiert; Preise der Gegen-wart für vergleichbare Grundstücke
• Ertragswertverfahren: Ermittlung der Rendite einer Investition, zukunftsorientiert, Erwartung künftiger Renditen |
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| Verfasst am: 04.01.2005 10:22 |
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Jenny. Den wert den du rausbekommen hast, kann ich bei einem Haus in gutem Zustand nachvollziehen, aber für diese Bruchbude...herrmann hatte doch etwas von wegen Liebhaberwert erwähnt...
Billige Baustoffe und alle...da wäre fast ein Gutachter von Nöten |
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| Verfasst am: 04.01.2005 10:47 - Geaendert am: 04.01.2005 10:48 |
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Auf diesen Angaben kann man kaum eine vernünftige Wertermittlung durchführen.
Man bräuchte auf alle Fälle den Ort, wo sich das Grundstück befindet.
Dachau liegt beispielsweise etwa 20 km von München und dort kostet der m² etwa 600 Euro (x 600 wären wir schon bei 360.000 Euro alleine für das Grundstück). Andernorts kostet der m² 25 € oder weniger...
wie soll man da einen Wert bestimmen? |
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