| Baufiaufgabe... |
|
|
|
| Verfasst am: 28.05.2005 09:29 |
 |
 |
Hallo, wer kann diese Aufgabe lösen?
Ein älteres Wohnhaus soll umgebaut werden. Der Hauseigentümer benötigt dafür 170.000EURO. Das Objekt erbrachte bisher 1800Euro Miete pro Monat. Nach der Durchführung des Umbaus will der Eigentümer von einer Vereinbarung in den Mietverträgen gebrauch machen und eine Mieterhöhung von 30% vornehmen. Aufwendungen für Steuern, Abgaben und Reperaturen in Höhe von 8500Euro pro Jahr sind zu berücksichtigen. Wie viel Euro stehen noch innerhalb der Beleihungsgrenze von 60% zur Absicherung zur Verfügung, wenn der Ertragswert, mit 5% kapitalisiert, zugrunde gelegt wird und eine vorrangige Grundschuld in Höhe von 55.000Euro zu berücksichtigen ist?
Irgendwie weiß ich gar nicht wo ich anfangen soll und was heißt um himmelswillen "5% kapitalisiert" in diesem falle?
Danke im Voraus!
MfG ICeman |
|
|
|
|
|
|
|
| Verfasst am: 28.05.2005 12:57 - Geaendert am: 29.05.2005 09:55 |
|
|
Ertragswertberechnung:
1800€ * 12 * 130% = 28.080€ (Jahresrohertrag)
- 8.500€ (Bewirtschaftungskosten)
= 19.580€ (Jahresreinertrag)
Ertragswert = 19.580€ / 5% = 391.600€
Beleihungsgrenze = Ertragswert * 60% = 391.600€ * 60% = 234.960€
Noch verfügbar: 234.960€ - 55.000€ = 179.960€
Richtig? |
|
|
|
|
| Verfasst am: 28.05.2005 18:35 - Geaendert am: 28.05.2005 18:36 |
|
|
Kapitalisierungsfaktor heißt so, weil man mit ihm multipliziert und nicht dividiert.
5 % -> Kapitalisierungsfaktor = 20
Jahresreinertrag * 20 = Ertragswert |
|
|
|
|
| Verfasst am: 28.05.2005 18:55 |
|
|
|
Kommt aber aufs gleiche raus, ob ich jetzt x20 oder /5% teile... |
|
|
|
|
| Verfasst am: 28.05.2005 19:25 |
|
|
Wollte ich Herrmann auch antworten, aber er hat recht. Oben steht, dass durch den Kapitalisierungfaktor zu dividieren ist und das ist nicht richtig.
Sicher, das Ergebnis stimmt. In der Taschenrechner-Zeit kann man sich die zusätzliche Zeile sparen.
Gruß
Julien |
|
|
|
|
| Verfasst am: 29.05.2005 09:56 |
|
|
|
Habs oben abgeändert... Meine Prüfung ist ja doch schon wieder ein paar Wochen her! Da kann man ja so Details vergessen... :-) |
|
|
|
|
| Verfasst am: 29.05.2005 17:39 |
|
|
Hallo ;-)
vielen Dank für eure Antworten!
Aber wieso entsteht der "Kapitalzinsfuß" bzw der Kapitalisierungsfaktor? Das setzt doch der Kreditnehmer voraus? Und wieso sinkt der Ertragswert wenn der Kapitalisierungszinnsatz "hoch" ist? Das verstehe ich nicht wirklich...
Mfg
Iceman |
|
|
|
|
| Verfasst am: 29.05.2005 18:00 - Geaendert am: 29.05.2005 20:13 |
|
|
Der Kapitalisierungsfaktor entsteht als Vorgabe durch den Kapitalmarkt. Wenn ich einen Geldbetrag anlegen möchte und mir der Kapitalmarkt risikolose 5% bietet, dann muss mir die Investition in eine Immobilie das gleiche bringen, sonst wäre ich ja "schön blöd".
In Zahlen: 100.000 Euro am Kapital bringen mir bei 5% 5.000 Euro. Wenn mir jetzt jemand ein Haus für 100.000 Euro anbietet, das ich dann als Geldanlage vermieten möchte, dann muss ich einen jährlichen Reinertrag (nach Kosten und Abgaben) von mindestens 5.000 Euro haben. Sonst spare ich mir den Ärger und gehe an den Kapitalmarkt.
Wenn nun dieser Opportunitätszinssatz z.B. auf 10% steigt, dann darf das Haus mit 5.000,- Euro Reinertrag im Jahr natürlich nicht mehr 100.000,- Euro kosten, sondern nur noch 50.000,- sonst ist der Kapitalmarkt ja günstiger und jeder Hauskäufer, der 100.000,- zahlt, handelt nicht rational.
Deshalb sinkt der Ertragswert bei steigendem Kapitalzinsfuß.
Anders herum und eher formal aufgezogen: Bei steigendem Zins sinkt ja der Kapitalisierungsfaktor. Wenn ich etwas mit einer kleineren Zahl multipliziere als zuvor, so ist das Ergebnis selbstverständlich auch geringer.
Gruß
Julien |
|
|
|
|
| Verfasst am: 30.05.2005 15:40 |
|
|
Hallo Julien,
vielen Dank für Deine ausführliche Antwort!
Hat mir sehr geholfen!
Mfg
Ice |
|
|
|
