| Ertragswertaufgaben |
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| Verfasst am: 27.11.2012 18:02 |
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Ich würde gerne einmal eine Frage in die Runde stellen. Laut Kompaktwissen Bankbetriebslehre ermittelt sich der Gebäudereinertrag wie folgt:
Jahresrein - Bodenwertverzinsung= Gebäudereinertrag
Dieses würde aber für Abschlussprüfung bedeuten :
12000 ( Jahresreinertrag) - 13200 ( Bodenwertverzinsung) = -1200 Euro. Und erst kann wird mit dem Kapitalisierungsfaktor gearbeitet und auch nur für den Ertragswert.
Kann mir bitte jemand sagen, wo da mein Denkfehler liegt ? Weil die Ergebnisse die ich bisher so mitbekommen habe sagen alle was ganz anderes. |
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| Verfasst am: 27.11.2012 18:07 |
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Hier wurde scheinbar davon ausgegangen, dass in den 12T€ der Bodenertragswertanteil schon eingerechnet war. Sorry, ich möchte niemandem zu nahe treten, aber meiner Meinung nach ist das Falsch weil sich diese 12T€ dann eben Gebäudeertragsanteil und nicht Jahresreinertrag nennen, was wie in den anderen Verfahren nichts anderes als die Nettomiete ist. |
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| Verfasst am: 27.11.2012 18:31 |
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Da das Grundstück unendlich genutzt werden kann, ist die Nutzungsdauer des Gebäudes begrenzt. Deshalb wird der Reinertrag pro Jahr auf den Bodenertrag (Bodenverzinsung) und Gebäudeertrag aufgespalten.
Beide Werte waren gegeben.
Somit musste man nur den Gebäudeertrag mit dem Faktor 16,05 multiplizieren und den Bodenwert dazurechnen. |
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| Verfasst am: 27.11.2012 18:32 |
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Zu Aufgabe 23 und 24 im geschlossenen Teil:
Normalerweiße muss ich vom Jahresreinertrag des Gebäudes die Bodenwertverzinsung abziehen, da kommt dann leider ein negativer Betrag raus, weshalb die ganze Aufgabe schonmal Falsch ist...
Die Kalkulation sieht nämlich normalerweiße so aus:
Jahresbruttomiete
- Bewirtschaftungskosten
=Jahresreinertrag
-Grundstücksertragsanteil
=GEBÄUDEERTRAGSANTEIL und nicht der jährliche Reinertrag, und hier entsteht mit den gegebenen Daten dann ein negativer wert.
*Kapitalisierungsfaktor
=Gebäudeertragswert
+Grundstückwert
=gesamter Ertragswert
Sollte die Musterlösung dennoch richtig sein, was ich mir irgendwie nicht vorstellen kann, gibt es dann Folgefehler für die Aufgabe 23 oder? |
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| Verfasst am: 27.11.2012 18:34 |
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Die Lösung stimmt. |
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| Verfasst am: 27.11.2012 18:36 |
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Das ist die Antwort, die ich mir gewünscht habe...ganz konstruktiv ;)
Und jetzt bitte anhand des Schmas erklären und dann gebe ich Ruhe... |
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| Verfasst am: 27.11.2012 18:45 |
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Wer lesen kann, hat Vorteile:
Oben habe ich bereits geschrieben:
Deshalb wird der Reinertrag pro Jahr auf den Bodenertrag (Bodenverzinsung) und Gebäudeertrag aufgespalten.
Beide Werte waren gegeben.
Somit musste man nur den Gebäudeertrag mit dem Faktor 16,05 multiplizieren und den Bodenwert dazurechnen. |
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| Verfasst am: 27.11.2012 18:53 |
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Bin mir leider nicht mehr ganz sicher, aber ich meine da stand Jahresreinertrag und nicht Gebäudeertrag. Wenn da Gebäudeertrag stand ist die Aufgabe klar, aber bei Jahresreinertrag meiner Meinung nach nicht wirklich lösbar.
Vielleicht ist einer der die Prüfung mit nehmen durfte oder sich gut dran erinnert so freundlich und kann für Klarheit sorgen? |
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| Verfasst am: 27.11.2012 18:58 - Geaendert am: 27.11.2012 18:59 |
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Angemessene Bodenwertverzinsung 13.200 €
Jährlicher Reinertrag des Gebäudes 12.000 € |
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| Verfasst am: 27.11.2012 19:05 |
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Also, der Abteilungsleiter der Kreditabteilung Gewerblich hat mir bzw. uns Azubis eben geraten, dass wir eine Beschwerde versuchen sollen, wird die Aufgabe nicht aus der Wertung genommen. Er begründet das damit, dass eben nicht eindeutig hervor geht, ob es sich beim angegebenen Wert um den Gebäudeerstragsanteil handelt (dann wäre die Lösung korrekt), oder es sich um die Jahresnettomiete handelt, die eben als jährlicher Reinertrag benannt wurde. Nimmt man nämlich die Bruttomiete abzgl der Bewirtschaftungskosten heißt die entstehende Größe Reinertrag p.a. und wird auch beim einfachen Ertragswertverfahren so genannt. |
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| Verfasst am: 27.11.2012 19:09 |
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Dann legt eine Beschwerde ein. Wie funktioniert das? Also im Ablauf. Normalerweise müssten doch die Lehrer das anfechten oder? |
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| Verfasst am: 27.11.2012 19:13 |
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Ich habe den Verlauf jetzt drei Mal gelesen und bin mir immernoch nicht sicher.
Seht Ihr das auch so das da - 1200 Euro bei Gebäudereinertrag hätte rauskommen sollen und das somit die beiden Aufgaben nicht lösbar waren? |
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| Verfasst am: 27.11.2012 19:18 |
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Jo, wie gesagt, selbst Männer vom Fach sind da nicht ganz mit einverstanden... Wenn bei euch in den Banken unter den Azubis auch Einigeit herrscht, legt die Aufgabe jemandem aus der Kreditabteilung vor und holt euch ein paar Statements dazu ab. Wenn diejenigen das dann auch kritisch sehen, sollte das jeweilige Lehrjahr ein Kritikschreiben an die AKA Nürnberg verfassen. Wir haben eine Woche Zeit.
http://www.bankazubi.de/wissenspool/artikel.php?opid=2&fachgebietid=11&katid=53&artikelid=304 |
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| Verfasst am: 27.11.2012 19:27 |
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Kann sich da wer zuverlässig drum kümmern? |
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| Verfasst am: 27.11.2012 19:27 |
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Hallo Hermann, erstmal vielen Dank das Sie sich soviel Mühe machen und uns bei allen Aufgaben eine Lösung anbieten. Zu der Aufgabe mit dem Ertragswert muss ich sagen, ich kannte das ganze Schema auswendig, weil uns, hingegensatz zu anderen, gesagt wurden ist, dass das abgefragt werden kann. Die Formulierung der Aufgabe fand ich allerdings auch irreführend. Daduch habe ich das Schema falsch angewendet und bin auf einen negativen Wert gekommen und als ich gemerkt habe das dass ja nicht sein kann, habe ich mich von der Aufgabe verabschiedet. Da Sie Lehrer sind, kann ich es verstehen dass es für Sie eindeutig ist, aber für mich und all die anderen Azubis war dies leider nicht der Fall. Einen schönen Abend noch :) |
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| Verfasst am: 27.11.2012 19:32 |
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@ goofy87:
Danke, so geht es uns nämlich auch. Ich habe sogar extra nochmal in der Kreditabteilung nachgefragt, wie das Verfahren anwende, konnte es also...naja, wäre die Aufgabe klar gewesen wären das 7,7 Punkte mehr und somit ein Ergebnis mit dem ich gerade noch leben könnte... |
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| Verfasst am: 27.11.2012 19:51 - Geaendert am: 18.01.2013 17:02 |
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Es ght hier um den Beleihungswert von wohnwirtschaftlich genutzten Immobilien und nicht um gewerblich genutzte Grundstücke.
Das Gespaltene Ertragswertverfahren ist Standard bei Wohnimmobilien. |
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| Verfasst am: 27.11.2012 20:00 |
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Herr Herrmann,
das gespaltene Ertragswertverfahren ist sowohl im gewerblichen als auch im privaten Kreditgeschäft das Selbe. Im gewerblichen Kreditgeschäft saß lediglich mein erster Ansprechpartner. Außerdem werden bei uns im gewerblichen nicht nur Gewerbekunden betreut sondern auch Kunden mit entsprechender Engagementgröße. Bitte reden Sie doch nicht alles schlecht. Es gibt hier aktuell zwei Meinungen, die eine vertreten Sie und die andere vertrete ich und so manch ein anderer auch. Wie gesagt, ich kann dieses Verfahren. Dieses Können nützt mir aber nichts, wenn Aufgaben m.E. unklar gestellt sind. Mit Ihrer langjährigen Erfahrung mit Schülern können Sie sicherlich nachvollziehen, wie ärgerlich soetwas sein muss. |
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| Verfasst am: 18.01.2013 17:07 - Geaendert am: 18.01.2013 17:11 |
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Das Schema sieh wi folgt aus:
Rohertrag pro Jahr
- Bewirtschaftungskosten
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= Reinertrag pro Jahr
- Bodenverzinsung (=Grundstücksertragsanteil)
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= Reinertrag des Gebäudes p.a.
=Gebäudewert = Ertrag pro Jahr *Kapitalisierungsfaktor
+ Grundstückwert
--------------------------------------------------
=gesamter Ertragswert
Wertermittlungsverordnung - WertV
§ 16 Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen
(1) Bei der Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen ist von dem nachhaltig erzielbaren jährlichen Reinertrag des Grundstücks auszugehen. Der Reinertrag ergibt sich aus dem Rohertrag (§ 17) abzüglich der Be-wirtschaftungskosten (§ 18).
(2) Der Reinertrag ist um den Betrag zu vermindern, der sich durch angemessene Verzinsung des Bodenwerts ergibt. Der Verzinsung ist in der Regel der für die Kapitalisierung nach Absatz 3 maßgebende Liegenschaftszinssatz (§ 11) zugrunde zu legen. Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer den baulichen Anlagen angemessenen Nutzung entspricht und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche zulässig und möglich, ist bei der Berechnung des Verzinsungsbetrags der Bodenwert dieser Teilfläche nicht anzusetzen.
(3) Der um den Verzinsungsbetrag des Bodenwerts verminderte Reinertrag ist mit dem sich aus der Anlage zu dieser Verordnung ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren. Maßgebend ist derjenige Vervielfältiger, der sich nach dem Liegenschaftszinssatz und der Restnutzungsdauer der baulichen Anlagen ergibt.
(4) Als Restnutzungsdauer ist die Anzahl der Jahre anzusehen, in denen die baulichen Anlagen bei ordnungsge-mäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch wirtschaftlich genutzt werden können; durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltung oder andere Gegebenheiten können die Restnutzungsdauer verlängern oder verkürzen. Entsprechen die baulichen Anlagen nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der auf dem betroffenen Grundstück wohnenden oder arbeitenden Menschen, ist dies bei der Ermittlung der Restnutzungsdauer besonders zu berücksichtigen. |
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